Pessoal, a partir de hoje estou lançando uma série de Pareceres Jurídicos elaborados a pedidos (por questão de sigilo profissional apagamos os nomes dos requerentes)

No caso em tela trata-se de devolução de valores pagos em caso de Distrato Unilateral.

Fica o parecer relatado, fundamentado e opinado!

Dúvidas, por favor, postar  nos comentários!

 


Requerente: xxxxxxxx
Cidade: xxxxxxxxxxxxxxxxxx;
Assunto: Direito Imobiliário. Direito do Consumidor. Direito Civil.

 

Parecer Jurídico

 

Trata-se de requerimento de parecer acerca do dever de devolver valores já pagos em compra de terreno urbano em caso de distrato por inadimplemento causado pelo comprador, e sendo devida a devolução de valores, qual a porcentagem de tal redução.

É o relatório. Passo a fundamentar e OPINAR.

Primeiramente cabe informar que é NULA qualquer cláusula contratual que menciona a retenção total de valores pagos pelo comprador pelo fato do mesmo ter dado causa ao distrato do negocio.

Entendimento este embasado no entendimento dos Tribunais de Justiça em todo o Brasil seguindo entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), e se verifica abaixo.

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. RETENÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS PELO PROMITENTE-COMPRADOR. CLÁUSULA ABUSIVA. OFENSA AOS ARTIGOS 51, INCISO IV, E 53 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. 1. É ilegal e abusiva a cláusula do distrato de promessa de compra e venda que estipula a retenção integral das parcelas pagas pelo promitente-comprador. Ofensa aos artigos 51, IV, e 53 do Código de Defesa do Consumidor. 2. A reforma do julgado demandaria a análise de cláusulas contratuais e o reexame do contexto fático-probatório, procedimentos vedados na estreita via do recurso especial, a teor das Súmulas nº 5 e nº7 do Superior Tribunal de Justiça. 3. Agravo regimental não provido. (AgRg no REsp 434.945/MG, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/12/2011, DJe 07/12/2011)

Assim sendo, esclareço que é OBRIGATÓRIO, por lei e entendimento dos Tribunais, a devolução de valores pagos pelo distratante, podendo o vendedor reter percentual do valor pago a titulo de compensação pelos gastos com publicidade, corretagem e despesas com o imóvel.

Quanto á porcentagem de devolução, é divergente o entendimento do valor exato que deve ser devolvido, predominando o entendimento que se deve reter percentual entre 10% á 30% do valor pago pelo comprador/distratante.  Conforme se verifica abaixo:

CIVIL E PROCESSUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA. DISTRATO. AÇÃO PRETENDENDO A RESCISÃO E A RESTITUIÇÃO DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS. RETENÇÃO DE 17% EM FAVOR DA VENDEDORA, COMO RESSARCIMENTO DE DESPESAS. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ARTS. 51, II, 53 E 54. CÓDIGO CIVIL DE 1916, ART. 924. DIVERGÊNCIA NÃO DEMONSTRADA INTEIRAMENTE. (…) II. A C. 2ª Seção do STJ, em posição adotada por maioria, admite a possibilidade de resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel (EREsp n.59.870/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, DJU de 09.12.2002, p. 281).
APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. DISTRATO. CLÁUSULA ABUSIVA. APLICAÇÃO DO CODIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. Abusiva a cláusula que estabelece o perdimento integral dos valores pagos pelos demandantes, ainda que constante de termo de distrato. Precedentes jurisprudenciais. DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA PENAL. Embora o contrato celebrado entre as partes contenha previsão de retenção de 30% dos valores pagos, acrescidas taxas de manutenção, conservação, depreciação do imóvel e tributos, tal cláusula se mostra abusiva, devendo ser reduzida para 10% do valor pago pelos compromissários.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. Indevida a devolução, pela compromitente, das verbas pagas a terceiro, intermediador do negócio, a título de comissão de corretagem. RETENÇÃO DE TRIBUTOS. PIS E COFINS. Inexistência de prova do pagamento de tais tributos, não há como imputar aos compromissários a responsabilidade pelo seu pagamento. Sentença reformada. Sucumbência redimensionada. DERAM PARCIAL PROVIMENTO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70035295542, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Julgado em 28/04/2011)
PROCESSUAL CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL NÃO CONFIGURADA. MULTA CONTRATUAL. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. (…) 2. É pacífico no âmbito desta Corte o entendimento de que a multa contratual pode ser reduzida a patamar justo, a fim de se evitar o enriquecimento ilícito de quaisquer das partes contratantes (q. v., verbi gratia: AgRg no Ag 669.130/PR, 4ª Turma, Min. Fernando Gonçalves, DJ de 03.09.2007; AgRg no Ag 660.801/RS, 4ª Turma, Min. Jorge Scartezzini, DJ de 01.08.2005; REsp 400.336/SP, 3ª Turma, Min. Nancy Andrighi, DJ de 14.10.2002; REsp 151.527/PA, 3ª Turma, Min. Ari Pargendler, DJ de 11.06.2001). 3. O percentual de 10% de retenção pela agravante foi definido como razoável a título de pena contratual, e rever tal entendimento demandaria revolvimento dessas provas, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do disposto nas Súmulas 05 e 07/STJ. 4. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no Ag 608.550/MG, Rel. Min. CARLOS FERNANDO MATHIAS (JUIZ FEDERAL CONVOCADO DO TRF 1ª REGIÃO), DJe 15.09.2008)

Assim sendo, diante a divergência de entendimento dos Tribunais de Justiça e Superior Tribunal de Justiça (STJ) quanto ao percentual a ser retido pela construtora/imobiliária/vendedora entre 10% e 30%, e fundamentando-me nos art. 128, 458, 512, 515 e 535 do Código de Processo Civil e art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, OPINO pela retenção de 15% do valor já pago pelo comprador/distratante, EXCLUIDO O PERCENTUAL DE CORRETAGEM que deve ser retido em sua totalidade tendo em vista que o serviço foi realizado por terceiro.

É O PARECER.

Local e data.
Advogado(a)
OAB/XX xxxx

10 COMENTÁRIOS

  1. Qual é o prazo que tem uma empresa imobiliária ou construtora para devolver o valor pago depois do destrato?
    Ela pode fazer um contrato de destrato sem data de devolução?

    • Wilton, a empresa não pode fazer nada sem data. Se isso fosse possível, não teria como cobrar pelo falta. sabemos que assim como qualquer cidadão hoje as empresas também estão sendo afetadas pela crise. Más a muito tempo se entende que trinta dias é suficiente para se efetuar a devolução em qualquer situação. Quando os valores são altos é bem provável que a empresa queira parcelar. No entanto com data para cada parcela a pagar.

    • Ela deve devolver o total pago e devidamente corrigido, quando não foi o consumidor quem deu causa a continuidade do negocio.( Exemplo: demora na entrega). Quando o consumidor simplesmente quer desfazer o contrato por motivos próprios. Nesse caso tem na restituição os descontos relacionados a corretagem e possíveis despesas com cartório ou documentação. Más, os valores descontados devem ser para as despesas relacionadas ao contrato. Não pode haver retenções que não sejam claramente especificadas.

  2. Comprei um terreno no valor total de 75 mil reais paguei 40 mil reais devido problemas financeiros não estou conseguindo mais pagar já estou com 4 prestação atrasada. Conversei na imobiliária falei em devolver. Eles me falaram se devolver não vou receber quase nada pelo terreno só 10 mil reais. Isso é correto eles podem fazer isso. O que devo fazer por favor me ajudr. Obrigada Elaine

    • Elaine! procure um advogado ou a defensoria publica de sua cidade.
      Como disse anteriormente os valores descontados tem seus motivos. Houve uma dispersa para realização do negocio.
      No seu caso, 40 mil deve primeiramente corrigido e somente depois, ter os descontos. E pelo que esta sendo passado é claramente abusivo.
      Se você procurar a justiça, dificilmente perderá um valor tão alto.

  3. Olá, comprei um terreno aqui em minha cidade e devido as condições financeiras não estou conseguindo cumprir com as parcelas e resolvi entrar em contato com a imobiliária, mas a resposta não foi muito animadora, do montante de 15.000,00 eles querem me devolver apenas 5.181,07 o que daria pouco mais de 30% do valor total pago.

    Att,

    Fabio.

  4. Boa tarde!
    Comprei um terreno financiado diretamente com a empresa que fez o loteamento. Eu gostaria de fazer o distrato, porém, ao entrar em contato com a empresa, fui informada que eles não fazem distrato. Eles podem se recusar?

  5. No meu caso gostaria de saber se posso entrar na justiça para requerer pelo menos 75% do valor que já paguei, sendo que no contrato vem falando que só receberei 15%? Obs: nunca atrasei nenhuma parcela.

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