modulação dos efeitos jurídicos contra a evicção
A modulação dos efeitos jurídicos contra a evicção permite o reforço ou a exclusão da responsabilidade legal

1. Introito 

Você sabia que é possível a modulação dos efeitos jurídicos contra a evicção nas cláusulas contratuais?

Sim, é possível!

Como? Mediante cláusula estendida, a qual modulará os efeitos jurídicos, aumentando ou excluindo responsabilidade legal do alienante.

Primeiramente, importante destacar que a evicção é uma modalidade de garantia legal, própria dos contratos onerosos. Tal instituto visa proteger o adquirente contra a perda da propriedade do bem, em virtude de sentença judicial.

Visa-se, ainda, no caso de vir a perder o bem, a assegurar ao comprador a restituição integral do preço, acrescida da indenização dos frutos que tiver sido obrigado a devolver; das despesas contratuais; das custas judiciais e outras verbas.

Essa garantia está estatuída no art. 1.107 do Código Civil, verbis:

Nos contratos onerosos, pelos quais se transfere o domínio, posse ou uso, será obrigado o alienante a resguardar o adquirente dos riscos da evicção, toda vez que se não tenha excluído expressamente esta responsabilidade

Isso significa que aquele que transmite a outrem o domínio, posse ou uso de alguma coisa, por meio de contrato oneroso, fica obrigado a responder pela evicção. E isso, mesmo que no contrato não preveja expressamente essa obrigação.

Isto é, a garantia pela evicção decorre do contrato de compra e venda e de todos os demais contratos de que possa resultar a aquisição do domínio. Mas, por ser uma garantia legal, é desnecessária uma estipulação expressa no contrato, pois a própria lei lhe confere esta garantia.

Porém, a lei permite que os contratantes possam aumentar ou excluir essa responsabilidade legal, fazendo a modulação dos efeitos da garantia contra a evicção do alienante perante o adquirente.

A modulação dos efeitos jurídicos contra a evicção permite o reforço ou a exclusão da responsabilidade legal

2. Da modulação dos efeitos jurídicos contra a evicção

a) Da cláusula de reforço da garantia

Essa responsabilidade legal contra a evicção pode ser reforçada mediante acordo das partes contratantes.

Exemplificando, as partes podem, desde que o façam expressamente, estabelecer que a indenização decorrente da evicção equivalerá ao dobro do preço pago pela coisa.

Convém frisar que, na fixação do valor do reforço da garantia em questão, as partes devem pautar-se pelo postulado da boa-fé contratual, o qual lhes impõe deveres de proteção; de lealdade; e de correção de comportamentos, de forma a impedir o enriquecimento injusto de uma das partes em prejuízo da outra.

Assim, para que esta cláusula tenha validade é necessário restar demonstrado que o adquirente ignorava a existência de evicção ou, se sabia, não assumiu o risco pela evicção.

Caso haja  o respeito a princípios e determinações legais pelos contratantes, com a inclusão da cláusula de garantia estendida contra a evicção, o adquirente do bem oneroso poderá ter direito a:

  • Indenização sobre furtos, despesas contratuais, custas judiciais, benfeitorias e prejuízos;
  • Valor em dobro sobre o valor pago ao bem;
  • Garantia da evicção em caso de deterioração da coisa alienadas;
  • Garantia de evicção mesmo diante de disposição de irresponsabilidade.

Poe outro lado, essa mesma responsabilidade pode ser excluída.

b) Da cláusula de exclusão da responsabilidade

Isto é, além do reforço da garantia, a lei permite a própria exclusão da responsabilidade pelos riscos da evicção.

Mas, como tal exclusão contraria a própria natureza do negócio, é necessário que ela seja objeto de cláusula contratual expressa.

Nem sempre, porém, essa cláusula, apesar de expressa, exclui a responsabilidade em tela.

Com efeito, segundo a norma do art. 1.108 do CC, mesmo que haja cláusula expressa de exclusão dessa responsabilidade, o evicto tem direito de:

recobrar o preço que pagou pela coisa evicta se não soube do risco da evicção, ou, dele informado, o não assumiu”.

É o que acontece, por exemplo, quando as partes convencionam a exclusão da responsabilidade pela evicção, mas o adquirente não é informado de ação reivindicatória já ajuizada, tendo por objeto a coisa vendida.

Nesta hipótese, diante da norma sobredita, persiste a responsabilidade do alienante, podendo recobrar o preço que pagou pela coisa, se não sabia do risco de evicção ou dele informado, não o assumiu.

Portanto, a cláusula de exclusão da responsabilidade pela evicção somente prevalece quando o adquirente sabia da existência da ação reivindicatória, aforada antes da celebração do negócio, e assumiu os riscos daí decorrentes.

Neste caso, o alienante, não responde pela evicção.

3. Da Conclusão

Portanto, na opção pela assinatura de contrato de compra e venda oneroso, incide o risco de evicção e perda da coisa adquirida para terceiro de boa-fé, do que a lei resguarda a garantia do adquirente de ser indenizado, caso não sabia do risco da evicção, mesmo que não prevista, de forma expressa no contrato.

Porém, além da garantia legal, é possível a modulação dos efeitos jurídicos contra a evicção, mediante cláusula estendida.

Com tal cláusula estendida, as partes poderão, mediante vontade expressa, reforçar ou excluir a responsabilidade do alienante perante o adquirente.

Para que estas cláusulas estendidas contra a evicção surtam efeitos, necessário o cumprimento de determinadas regras legais, bem como os princípios da boa-fé objetiva e da função social dos contratos.

Em suma: veja que o cuidado na elaboração das cláusulas contratuais é muito mais importante do que se pode parecer à primeira vista.

Um contrato feito sob medida, com análise de todos os riscos inerentes é que lhe garantirá a proteção em um negócio jurídico.

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