Por muito tempo, na transferência “inter vivos”, por ato oneroso, da propriedade de bem imóvel, como por exemplo na compra e venda, o fisco municipal efetuava uma estimativa de avaliação do imóvel, em que fixava unilateralmente o valor que servia de base de cálculo do tributo ITIV/ITBI, desprezando o valor da compra e venda informado pelo contribuinte, de sorte que o tributo, cuja alíquota é de 3%, era recolhido pelo contribuinte sobre um valor maior do que o previsto na compra e venda.
Em março de 2022, o Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.937.821, relatoria do Min. Gurgel de Faria, editou o Tema 1113, segundo o qual: “a) a base de cálculo do ITIV/ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITIV/ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente”.
Em linhas gerais, ficou delineado que o ITIV/ITBI cobrado pelo fisco deve ter, em regra, como base de cálculo o valor do negócio jurídico declarado pelo contribuinte. Entretanto, para não adotar o valor do negócio jurídico como base de cálculo do citado tributo, o fisco há de demonstrar que as informações do contribuinte são obscuras ou inverídicas, devendo instaurar previamente processo administrativo em que seja assegurado o contraditório do contribuinte. Só após ouvir o contribuinte é que o fisco poderia a efetuar o lançamento do crédito de ITIV/ITBI.
Antes do Tema 1113 do STJ, inúmeros contribuintes recolheram, indevidamente, o ITIV/ITBI, sendo adotado, como base de cálculo, o valor arbitrado unilateralmente pelo fisco, em detrimento do valor previsto no negócio jurídico. Os contribuintes não questionavam administrativamente o valor do referido tributo, eis que o prévio pagamento do ITIV/ITBI é requisito para a lavratura e o registro da escritura pública no cartório de imóveis.
Após o Tema 1113 do STJ, no lançamento do crédito tributário de ITIV/ITBI, o fisco deve, em regra, adotar o valor da compra e venda como a base de cálculo do tributo. De outro lado, os municípios passaram a ser acionados na justiça em demandas de repetição do indébito ajuizadas por contribuintes que adquiriram imóveis nos últimos 5 (cinco) anos, em que pleiteiam a devolução dos valores pagos indevidamente em ITIV/ITBI, com juros e correção monetária. Os contribuintes têm o prazo de até 5 (cinco) anos a contar da data do pagamento do ITIV/ITBI para ingressar com a mencionada ação.
Como o Tema 1113 é dotado de eficácia vinculantes, os tribunais dos estados, tais como SP, DF, MG, PR, passaram a seguir a mesma orientação jurisprudencial, de sorte que, na hipótese de transmissão onerosa da propriedade sobre bem imóvel, a base de cálculo do ITIV/ITBI deve ser o valor declarado no negócio jurídico. Referido valor somente pode ser desprezado se, no âmbito de processo administrativo em que seja assegurado contraditório do contribuinte, for demonstrada a insuficiência ou fragilidade da informação do contribuinte.
Mestre e Doutor pela PUC-SP. Professor da graduação e do Mestrado na UFRN. Advogado.
