Importante decisão proferida pela 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, no REsp 2.059.278, examinou conflito entre condomínios e instituições financeiras, envolvendo a cobrança de taxas condominiais de imóveis financiados por meio de contrato de alienação fiduciária em garantia.
A alienação fiduciária consiste no negócio jurídico pelo qual o devedor, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor da propriedade resolúvel de coisa imóvel, nos termos do art. 22 da Lei 9.514/1997.
Trata-se de garantia muito utilizada tanto em financiamentos imobiliários – em que a instituição financeira concede crédito ao mutuário para a aquisição de bem imóvel -, como em contratos de compra e venda em incorporação imobiliária, cujo preço é pago em parcelas.
Durante a constância da alienação fiduciária em garantia, isto é, desde a celebração do contrato de alienação fiduciária até a quitação do débito, a propriedade resolúvel do bem imóvel pertence ao credor fiduciário, enquanto que a posse direta sobre o bem imóvel é exercida pelo devedor fiduciante.
Até então, a jurisprudência do STJ inclinava-se por entender que, na alienação fiduciária, o devedor fiduciante é o responsável pelas despesas condominiais enquanto estiver na posse direta do bem (AgInt no REsp 1.796.061, rel. Min. Marco Bellizze), e que a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando da imissão na posse do imóvel (AgInt no AREsp 2.074.722, rel. Min. Luis Felipe Salomão).
Isso porque a Lei 9.514/1997, em seu art. 27, §8º, estabelece que o devedor fiduciante, por ser o possuidor direto do bem imóvel, responde pelo pagamento das taxas condominiais e dos impostos que recaiam sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida ao credor fiduciário até a data em que o credor fiduciário vier a ser imitido na posse.
Alterando a sua orientação jurisprudencial pacífica, em divergência aberta pelo Min. Raul Araújo, a 4ª Turma do STJ, no REsp 2.059.278, firmou o entendimento de que, por se tratar de obrigação “propter rem”, estando atrelada ao imóvel independentemente de quem seja seu proprietário, a execução em juízo da taxa condominial pode recair sobre o imóvel alienado fiduciariamente a instituição financeira, pelo que determinou a penhora sobre o referido bem imóvel para garantir dívida de taxa condominial e a citação da instituição financeira com vistas à quitação da dívida das taxas condominiais para não perder o imóvel ou parte dele em leilão.
Com efeito, as taxas condominiais são consideradas obrigações “propter rem”, eis que nascem de um direito real do devedor sobre determinada coisa, a que aderem, acompanhando-o em suas mutações subjetivas (Orlando Gomes. Obrigações, 12ª, p. 21), de sorte que se constituem em ônus real, acompanhando a coisa independentemente do seu titular (AgRg no Ag 667.222, rel. Min. Menezes Direito).
Por isso que sempre se decidiu que o adquirente de unidade condominial responde pelos encargos existentes junto ao condomínio, mesmo que anteriores à aquisição (REsp 536.005, rel. Min. Barros Monteiro).
Entender que o imóvel alienado fiduciariamente não poderia responder por dívidas condominiais decorrente do uso pelo devedor fiduciante implica ignorar o caráter “propter rem” da dívida do condomínio nos contratos de alienação fiduciária em detrimento da coletividade dos condôminos, assim como não pode conduzir ao absurdo de o proprietário fiduciário ter mais direitos do que o proprietário comum, o qual pode ter o imóvel penhorado em caso de dívida de condomínio.
Além disso, por força do contrato de garantia, a instituição financeira assume os ônus e os bônus decorrentes da alienação fiduciária, pelo que, por se tratar de obrigação “propter rem”, o credor fiduciário, por ser titular da propriedade resolúvel, se sujeita à penhora incidente sobre o imóvel para pagar dívida de taxa condominial.
Mestre e Doutor pela PUC-SP. Professor da graduação e do Mestrado na UFRN. Advogado.
