A Receita Federal expediu a Solução de Consulta nº 24/2023, publicada no DOU em 01.02.2023, que orienta os auditores fiscais do país e impacta positivamente o setor imobiliário.
É que se reconheceu que, a partir da vigência da Lei 14.382/2022, a venda de lotes objeto de Loteamento ou de Parcelamento, quando vinculada à construção de casas, atrai a incidência do Regime Especial de Tributação (RET), que é um regime tributário mais benéfico, simplificado e próprio das incorporações imobiliárias instituído pela Lei 10.931/2004, pelo qual as receitas do empreendimento imobiliário são tributadas com alíquota única de 4%, abrangendo IRPJ, PIS/PASEP, CSLL e COFINS.
Há uma expressiva diminuição dos tributos, haja vista que, no regime do lucro presumido, a tributação sobre a receita de venda de lotes, em hipótese de Loteamento ou de Parcelamento, corresponde a 6,73%, e uma maior segurança jurídica para os adquirentes diante da instituição do patrimônio de afetação, pelo qual o imóvel objeto do empreendimento imobiliário não responde por dívidas do incorporador alheias ao projeto.
Até antes da Lei 14.382/2022, a Receita Federal, na Solução de Consulta 196/2015, entendia que a atividade econômica dos loteadores consubstanciada na alienação de lotes, ainda que vinculada a construção de casas, não atraia a incidência do Regime Especial de Tributação (RET).
Isso porque o regime da incorporação imobiliária seria exclusivo para empreendimento em que exista a construção de edificação ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas e o incorporador como sendo aquele que compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando sua vinculação àquelas unidades autônomas nas edificações a serem construídas ou em construção sob regime de condomínio.
No entanto, com o advento da Lei 14.382/2022, a atividade de alienação de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento, quando vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas, promovida por incorporador ou loteador, caracteriza incorporação imobiliária sujeita ao regime jurídico previsto na Lei 4.591/1964.
Assim, a partir de 28 de junho de 2022, data em que entrou em vigor a Lei 14.382/2022, o referido benefício tributário poderá ser utilizado por loteadores e incorporadores imobiliários, na hipótese de venda de lotes objeto de Loteamento ou de Parcelamento vinculada à construção de casas.
De outro lado, deve ser ressalvado que o condomínio fechado de lotes, objeto de incorporação imobiliária de que trata a Lei 13.465/2017, atrai a incidência do Regime Especial Tributário (RET).
Portanto, extraem-se da Solução de Consulta 24/2023 as seguintes conclusões: (i) a partir de 28 de junho de 2022, por força da Lei 14.382/2022, a atividade consubstanciada na venda de lotes objeto de Loteamento ou de Parcelamento quando vinculada à construção de casa atrai a incidência do Regime Especial Tributário (RET), (ii) a atividade consubstanciada na venda isolada de lotes objeto de Loteamento ou de Parcelamento não atrai a incidência do Regime Especial Tributário (RET) e (iii) a atividade consubstanciada na venda de lotes inserido em condomínio de lote objeto de incorporação imobiliária atrai a incidência do Regime Especial Tributário (RET).
Mestre e Doutor pela PUC-SP. Professor da graduação e do Mestrado na UFRN. Advogado.
