domingo, 29 janeiro 2023

O laudêmio decorrente da transferência onerosa dos terrenos de marinha

Os terrenos de marinha são bens imóveis na costa marítima pertencentes à União e, de acordo com o Decreto-Lei 9.760/1946, se situam na faixa de 33 metros contados da Linha Preamar Média do ano de 1831 em direção ao continente. Também se enquadram no conceito áreas próximas a rios e canais que sofrem influência da maré.

A demarcação da Linha Preamar Média de 1831 é realizada pela Secretaria do Patrimônio da União em um procedimento administrativo com base em plantas, mapas, documentos históricos, dados de ondas e marés.

Em suma, existem três obrigações que envolvem os bens imóveis de marinha, a saber: taxa de ocupação, foro e laudêmio.

A ocupação privada dos terrenos de marinha gera a obrigação de efetuar o pagamento de uma retribuição pelo uso do bem público. A taxa de ocupação, de 2% sobre o valor do domínio pleno do terreno, é um valor devido anualmente pela ocupação regular de imóvel da União, sendo responsável o ocupante inscrito na base cadastral da Secretaria do Patrimônio da União.

A utilização do terreno da União sob regime de aforamento dependerá de prévia autorização da Secretaria do Patrimônio da União, e ficam sujeitos ao pagamento do foro correspondente a 0,6% do valor do respectivo domínio.

Por sua vez, o laudêmio corresponde a obrigação correspondente a 5% do valor atualizado do domínio pleno, excluídas as benfeitorias, em razão da transferência onerosa, entre vivos, do domínio útil do terreno da União ou de direitos sobre benfeitorias neles construída.

Os Cartórios de Notas e Registro de Imóveis estão impedidos de lavrar e de registrar escrituras relativas a bens imóveis de propriedade da União, ou que contenham, ainda que parcialmente, área de seu domínio sem certidão expedida pela Secretaria do Patrimônio da União que declare ter o interessado recolhido o laudêmio, estar o transmitente em dia perante o Patrimônio da União com as obrigações relativas ao imóvel e estar autorizada a transferência do imóvel.

Nos termos do art. 3º do Decreto-Lei 2.398/1987, com a redação dada pela Lei 13.465/2017, a transferência onerosa, entre vivos, do domínio útil e da inscrição de ocupação de terreno da União ou de cessão de direito a eles relativos dependerá do prévio recolhimento do laudêmio pelo vendedor, em quantia correspondente a 5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias.

Discute-se se o fato gerador da obrigação de efetuar o pagamento do laudêmio corresponde ao momento da celebração do contrato de compra e venda ou ao momento do registro do imóvel perante o Cartório de Imóveis.

Tem sido comum a orientação adotada pela Secretaria do Patrimônio da União de que a celebração do negócio jurídico gera a obrigação de recolher o laudêmio, tanto que o alienante é o responsável pelo seu prévio recolhimento, de sorte que o pagamento do laudêmio corresponde obrigação prévia do alienante e decorre da celebração do contrato de compra e venda do imóvel.

Entretanto, a orientação adotada pela Secretaria do Patrimônio da União não vem sendo referendada pelo Superior Tribunal de Justiça.

Com efeito, a transferência do domínio útil de um bem imóvel, por se tratar de um direito real, não ocorre no momento em que é celebrado o contrato de compra e venda, mas quando o referido contrato é levado a registro perante o Cartório de Imóveis, a teor da regra expressa do art. 1.227 do Código Civil.

Em idêntico, o STJ tem orientação jurisprudencial reiterada no sentido de que o fato gerador da obrigação de pagar o laudêmio somente surge no momento do registro do imóvel no cartório de imóveis diante da efetiva transmissão do domínio útil (REsp 1833609, rel. Min. Benedito Gonçalves; Resp 1.257.565, rel. Min. Mauro Campbell Marques). Portanto, o fato gerador da obrigação de efetuar o pagamento do laudêmio, em razão de compra e venda de imóvel de marinha, se opera no momento do registro do contrato perante o Cartório de Registro de Imóveis, oportunidade em que ocorre a transferência do direito real do domínio útil.

Mestre e Doutor pela PUC-SP. Professor da graduação e do Mestrado na UFRN. Advogado.

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