A incorporação imobiliária consiste na atividade econômica desempenhada com o intuito de promover e de realizar a construção, para alienação de edificações ou conjunto de edificações compostas por unidades autônomas, sendo considerado incorporador o empresário que se obriga a vender a fração ideal do terreno vinculada a unidades autônomas em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, nos termos do art. 29 da Lei 4.591/64.
Com o propósito de emprestar segurança jurídica a todos que intervêm na mencionada atividade econômica, a Lei 4.591/64, em seu art. 32, estabelece que o incorporador somente poderá alienar as futuras unidades autônomas após ter promovido o registro do memorial da incorporação perante o cartório de imóveis (REsp 678.498, rel. Min. Nancy Andrighi).
Dentre outras exigências, o incorporador deve apresentar título de propriedade de terreno ou de contrato de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou cessão de direitos ou de permuta do qual conste a cláusula de imissão na posse, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua o consentimento para a construção, devidamente registrado perante o cartório de imóveis.
Apesar da clareza da referida norma, ainda ocorrem situações em que são celebrados por incorporador contratos de compra e venda de imóveis na planta, sem que tenha havido o registro do memorial da incorporação.
Quais as consequências jurídicas para tal inobservância? A par da Lei 4.591/64, do Código Civil e do Código do Consumidor, é possível apontar as seguintes implicações, quais sejam: (i) o defeito do contrato de compra e venda de imóvel celebrado antes do registro do memorial da incorporação é passível de convalidação, mediante o implemento do registro superveniente (AREsp 299.504, rel. Min. Luis Felipe Salomão); (ii) o descumprimento pela incorporadora da obrigação prevista no art. 32 da Lei 4.591/64 não implica a nulidade ou a anulabilidade do contrato (REsp 1.490.802, rel. Min. Moura Ribeiro); (iii) se não sanada a irregularidade da ausência do registro do memorial da incorporação, pode o comprador postular a resolução do contrato em face do inadimplemento da obrigação pela incorporadora (REsp 192.315, rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira); (iv) o descumprimento da obrigação de registro do memorial de incorporação gera a incidência da multa prevista no art. 35, §5º, da Lei 4.591/64, independentemente da má-fé do incorporador ou de prejuízo do adquirente (REsp 1.799.881, rel. Min. Nancy Andrighi); (v) a promessa de compra e venda gera efeitos obrigacionais, não dependendo para sua eficácia e validade ser levada registro no cartório de imóveis, podendo ser pleiteado pelo comprador o cumprimento específico do contrato (REsp 112.978, rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar).
Segundo o princípio da relatividade dos efeitos do contrato, pelo qual o contrato produz efeitos entre as partes, tendo havido a comercialização de imóvel pelo incorporador, que não é titular da propriedade, sem o implemento do registro do memorial de incorporação, afigura-se inviável pelo comprador o pedido de adjudicação compulsória do imóvel.
É o que foi decidido, em 10.05.2022, pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.770.095, rel. Min. Mauro Aurélio Bellize. No caso, levando-se em consideração que não houve o registro do memorial de incorporação e que o incorporador não era o proprietário do imóvel, foi assentado que não se revela possível a adjudicação compulsória do imóvel pelos promitentes compradores contra o proprietário do imóvel, eis que os contratos de promessa de compra e venda somente geram efeitos entre as partes, dependendo a aptidão de o contrato alcançar terceiros do seu registro perante o cartório de imóveis, nos termos do art. 1.417 do Código Civil. Contudo, o descumprimento pelo incorporador da obrigação de promover o registro do memorial da incorporação não implica a invalidade do contrato de promessa de compra e venda, devendo a questão ser resolvida pela resolução do contrato com a consequente condenação por perdas e danos.
Mestre e Doutor pela PUC-SP. Professor da graduação e do Mestrado na UFRN. Advogado.
