Direito Real de Laje

Também conhecido com Direito real de superfície de graus sucessivos ou Direito real de sobrelevação, o Direito de laje veio para preencher as lacunas do direito no que pese as construções “marginais”, também tituladas como “favelas”.

Direito real de coisa própria está em pé de igualdade com os títulos do Direito Real de Propriedade e dos direitos reais sobre coisa alheia. Imaginemos, a título meramente ilustrativo, o sujeito que constrói um segundo andar em sua casa, e, em seguida, transfere o direito sobre o mesmo, mediante pagamento, para um terceiro, que passa a morar, com a sua família, nessa unidade autônoma.

O Direito Real de Laje é uma espécie de Direito Real de Propriedade sobre um espaço tridimensional que se expande a partir da laje de uma construção-base em direção ascendente ou a partir do solo dessa construção em direção subterrânea.
Esse direito faculta ao seu titular todos os poderes inerentes à propriedade (usar, gozar e dispor), conforme art. 1.510-A, § 3º, do Código Civil.

Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.
(…)§ 3º Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor.

As unidades privativas de condomínio edilício também representam direitos reais de propriedade e possuem matrícula própria, de maneira que guardam semelhanças com o Direito Real de Laje.

Podemos ver semelhanças com o Direito condominial no art. 1.510-C:
“Art. 1.510-C. Sem prejuízo, no que couber, das normas aplicáveis aos condomínios edilícios, para fins do direto real de laje, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum serão partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção que venha a ser estipulada em contrato:
§ 1º São partes que servem a todo o edifício:
I – os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituam a estrutura do prédio;
II – o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do titular da laje;
III – as instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes que sirvam a todo o edifício; e
IV – em geral, as coisas que sejam afetadas ao uso de todo o edifício.
§ 2º É assegurado, em qualquer caso, o direito de qualquer interessado em promover reparações urgentes na construção na forma do parágrafo único do art. 249 deste Código”.

O contrato é o fato constitutivo do Direito de laje. É a partir dele que inicia todo o processo de matrícula do imóvel que deverá ser feita em Cartório de Registro de Imóveis. Como se trata de nova tese jurídica, a maioria dos Cartórios estão em processo de adaptação.

É necessário destacar que esse Direito muito se diferencia do condomínio edilício, apesar de haver algumas semelhanças, pois nele, o titular não possui fração ideal sobre o terreno, além de possuir regramento próprio. Vejamos no quadro a seguir algumas distinções.

DIREITO REAL DE LAJE DIREITO REAL DE PROPRIEDADE
Não atribui fração ideal sobre o terreno Atribui fração ideal sobre o terreno
Regramento próprio
Não inclui áreas comuns (§4º) Inclui áreas comuns
Exclusividade de acesso* Acesso compartilhado
Alienação sucessiva (§6º) Alienação

O acesso independente estava previsto na Medida Provisória 759 como requisito para constituir o Direito de Laje, ocorre que a Lei 13.465 trouxe apenas a necessidade do imóvel ser uma célula habitacional distinta do imóvel base.

Geovanna Renoldi Lourenzini
Geovanna Renoldi Lourenzini
É advogada inscrita na Ordem dos Advogados do Brasil/ES; Pós-graduando em Direito de Família e Sucessões em Damásio Educacional; Membro da Comissão de Direito de Família da OAB/ES.
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