A celebração de contratos no âmbito de direito imobiliário exige a tomada de cuidados pelos sujeitos envolvidos, em especial a análise da condição jurídica do alienante/vendedor e do imóvel, o que se denomina pela expressão diligência legal.
Regulamentando a Lei 7.433/1985, o Decreto 93.240/1986 estabelece que, para a lavratura da escritura pública, devem ser apresentados os seguintes documentos: (i) documentos de identificação das partes, (ii) comprovante do pagamento do imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI ou ITCMD), (iii) certidões fiscais, assim entendidas a certidão referente ao tributo que incida sobre o imóvel (IPTU se urbano, e ITR se rural), e as certidões de ações reais e pessoais reipersecutórias relativas ao imóvel e a de ônus reais expedidas pelo Cartório de Registro de Imóveis.
Além de tais exigências, para a lisura do negócio jurídico imobiliário, há a necessidade de que a situação fiscal do alienante/vendedor esteja regular, eis que o Código Tributário Nacional, em seu art. 185, estabelece que se presume em fraude à execução a alienação de bens por sujeito em débito para com a Fazenda Pública, por crédito tributário inscrito como dívida ativa, salvo quando o devedor reserva bens suficientes para total pagamento da dívida inscrita.
É importante, pois, que o alienante/vendedor esteja em situação fiscal regular para com as fazendas nacional, estadual e municipal, ou que apresente bens reservados para o pagamento do débito tributário, para que a transação não seja reputada em fraude à execução, eis que tem o condão de invalidar o contrato independentemente da boa-fé do comprador do imóvel (REsp repetitivo 1.141.990, relator ministro Luiz Fux, Tema 290/STJ).
Com vistas à adoção do postulado da segurança jurídica na atividade imobiliária, a Lei 13.097/2015, em seu art. 54, com a redação reafirmada pela Medida Provisória 1.085/2021, passa a adotar o princípio da concentração na matrícula do imóvel, pelo qual não poderão ser opostas ao adquirente as situações jurídicas que não da matrícula do imóvel, assim como explicita que não se exige do comprador a obtenção de certidões forenses ou de distribuidores judiciais.
No entanto, o CPC/2015, em seu art. 792, considera em fraude à execução a alienação de bem, quando, ao tempo da alienação, tramitava contra o devedor/alienante ação capaz de reduzi-lo à insolvência, assim como o Superior Tribunal de Justiça tem entendimento firmado na Súmula 375 de que “o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova da má-fé do terceiro adquirente”.
A orientação do STJ, sobre este tema, ainda é oscilante.
Ora há julgados que dão ênfase ao princípio da concentração da matrícula, segundo o qual, nos termos dos arts. 54 e 55 da Lei 13.079/2015, o adquirente somente pode sofrer os efeitos de atos que estejam averbados na matrícula do imóvel (RMS 55.425, relator ministro Sérgio Kukina, AREsp 1.593.679, relator ministro João Otávio de Noronha).
Ora há julgados no sentido de que, independentemente da averbação na matrícula do imóvel, é possível o reconhecimento de fraude à execução do contrato imobiliário, quando houver a demonstração da má-fé do comprador consubstanciada na demonstração de que tinha ciência da pendência do processo capaz de levar o alienante/vendedor à insolvência (AgInt no REsp 1.896.556, relator ministro Marco Aurélio Bellizze, AgInt no AREsp 1.140.622, relator ministro Villas Bôas Cueva).
Diante destes nebulosos cenários legal e jurisprudencial, se avulta a importância da realização da diligência legal como prudência a ser adotada pelo adquirente previamente à celebração de contrato imobiliário, a fim de evitar que o contrato imobiliário venha a ser questionado judicialmente a pretexto de fraude à execução.
Mestre e Doutor pela PUC-SP. Professor da graduação e do Mestrado na UFRN. Advogado.
