segunda-feira,4 março 2024
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A aquisição de imóveis e a regularidade fiscal do vendedor e dos proprietários antecessores

A diligência legal tendo por objeto o imóvel, o(s) proprietário(s) e do(s) antecessor(es) proprietário(s), consiste em providência indispensável a ser realizada pelo Comprador em hipótese de aquisição de imóvel, através do seu advogado, com vistas a identificar as informações que possam eventualmente configurar a perda da higidez da propriedade, a ocorrência de fraude à execução e contra credores, e a existência de dívidas que podem comprometer a validade e/ou eficácia do negócio jurídico.

Decisão proferida pela 1ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.820.873, publicada em 23.05.2023, examinou assunto de relevo no direito imobiliário referente às cautelas que o interessado deve adotar por ocasião da aquisição de bem imóvel.

No caso concreto, antes de comprar um imóvel, uma pessoa verificou que não havia registro de penhora ou qualquer outro impedimento à aquisição do segundo proprietário na cadeia dominial, a despeito de a incorporadora, primeira proprietária do imóvel, ter débito tributário inscrito na dívida ativa pela Fazenda Nacional.

A decisão do TRF-4ª Região considerou que a última compradora agiu de boa-fé ao adotar as cautelas que lhe eram exigidas e que, no caso de alienações sucessivas de imóveis, não seria exigida a investigação das certidões negativas de todos os proprietários anteriores.

Com efeito, para a lavratura da escritura pública, há a necessidade de apresentação do comprovante de pagamento de imposto de transmissão, das certidões fiscais do alienante e das certidões de propriedade e de ônus reais, nos termos do art. 1º da Lei 7.433/1985.

Por força da Lei 13.097/2015, em seu art. 54, foi expressamente adotado, no direito imobiliário, o princípio da concentração de atos na matrícula do imóvel, segundo o qual não poderão ser opostas ao terceiro adquirente de boa-fé as situações jurídicas que não constarem da matrícula do imóvel.

O prévio registro da informação perante o cartório de imóveis se constitui em providência que dá eficácia a terceiros, gerando presunção absoluta de conhecimento de terceiros, de sorte que, para efeito de caracterização da boa-fé do terceiro adquirente do imóvel, não serão exigidas a obtenção de prévia de quaisquer documentos ou certidões (além daqueles requeridos nos termos do art. 1º, §2º, da Lei 7.433/1985) e a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais.

A partir da vigência da Lei Complementar nº 118/2005, que emprestou nova redação ao art. 185 do Código Tributário Nacional, consideram-se em fraude à execução as alienações efetuadas pelo devedor fiscal após a inscrição do crédito tributário na dívida ativa, tendo a fraude o caráter absoluto e objetivo (AgInt no REsp 1.853.950, rel. Min. Gurgel de Faria).

No voto do Min. Benedito Gonçalves, foi reafirmado o entendimento adotado pela 1ª Seção do STJ, no julgamento do REsp 1.141.990, de que a alienação do imóvel ocorrida após entrar em vigor a LC 118/2005 configura fraude à execução, quando existente a inscrição do crédito tributário em dívida ativa.

A propósito, a existência de sucessivas alienações e a boa-fé do último adquirente não afastam, por si sós, a presunção de fraude à execução decorrente da primeira alienação do imóvel por devedor da Fazenda Nacional, quando o crédito tributário já se encontrava inscrito como dívida ativa, na esteira da orientação tradicional do STJ (REsp 27.555, rel. Min. Dias Trindade).

Por isso que, à vista da orientação do STJ fundada na interpretação da LC 118/2005, deve haver especial cuidado na diligência legal do imóvel, abrangendo o imóvel à luz das informações que se extraem da matrícula perante o cartório de imóveis, a análise não apenas em relação ao vendedor, mas também em relação a situação dos proprietários anteriores.

Mestre e Doutor pela PUC-SP. Professor da graduação e do Mestrado na UFRN. Advogado.

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