1 – INTRODUÇÃO

A locação consiste no contrato pelo qual o locador cede temporariamente o bem ao locatário, para fins de uso conforme a sua finalidade, mediante o pagamento de aluguel. O valor do aluguel, que em princípio corresponde ao valor de mercado, deve ser objeto de consenso entre o locador e o locatário, estando submetido à autonomia privada e vedada a sua estipulação em moeda estrangeira ou vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. O aluguel deve ser atualizado monetariamente dentro da periodicidade anual, eis que a correção monetária não se traduz em acréscimo substancial, mas numa recomposição da perda da moeda pela espiral inflacionária. Em princípio, o aluguel decorre da autonomia privada dos sujeitos do contrato de locação, trazendo a doutrina e a jurisprudência o parâmetro comum de que o valor deve corresponder ao aluguel de mercado.

2 – DIREITO À REVISÃO DO ALUGUEL

Com vistas a assegurar a manutenção do equilíbrio econômico, a Lei de Locação (8.245/91), em seu art. 19, prevê que, não havendo acordo, o locador ou o locatário, após 3 anos de vigência da locação, poderá pedir a revisão do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

A finalidade da previsão do direito à revisão do aluguel é a de assegurar o equilíbrio econômico durante toda a locação, segundo o qual se, após três anos de vigência do contrato, houver o rompimento do equilíbrio inicial por fato superveniente e estranho à vontade das partes, tornando-se o aluguel defasado ou excessivo, afigurando-se possível a revisão judicial tanto por iniciativa do locador como do locatário. São exemplos: a valorização da região em decorrência de intervenções de obras públicas ou desvalorização da região em razão da omissão de políticas públicas.

O direito à revisão do aluguel retrata a incidência do princípio que veda a onerosidade excessiva, em razão da alteração da base econômica do contrato, sendo um instrumento excepcional em que se assenta na superveniência de fato externo e imprevisível que torna o aluguel desproporcional ao uso do bem (cf. Luiz Fux. Locações. Rio de Janeiro: Impetus, 2008, p. 141).

A intervenção do Judiciário não se presta ao mero propósito de aumento ou de redução do aluguel, que é livremente ajustado ao tempo da sua celebração, sem a demonstração superveniente de fato extraordinário e alheio à vontade das partes, sob pena de violar a autonomia privada (cf. Sylvio Capanema de Souza. A Lei do Inquilinato Comentada. 6ª ed., Rio de Janeiro: GZ ed., p. 99-100; STJ-REsp 1.300.831-PR, e STJ-AgRg no REsp 1.206.723-MG).

Se porventura houver acordo do locador e do locatário, ajustando o valor do aluguel ao preço de mercado, é inadmissível a ação revisional de aluguel nos 3 anos posteriores ao acordo, independentemente se o novo valor alcançou ou não o patamar de mercado, prestigiando-se a autonomia privada (STJ-REsp 264.556-RJ).

Num cenário voltado à segurança jurídica e a par do princípio da autonomia privada, admite-se a cláusula de renúncia do direito à revisão do aluguel, o que é praxe nos contratos de Built to Suit, que são comuns no segmento da indústria ou comércio em que o imóvel é construído ou reformado pelo locador especificamente para as necessidades do seu futuro locatário, de sorte que o contrato deve ser longa duração para retribuir os investimentos realizados pelo locador, não se permitindo a revisão do aluguel (por exemplo, a súmula 357/STF permitia o direito à renúncia ao direito de revisão do aluguel. Confira: “É lícita a convenção pela qual o locador renuncia, durante a vigência do contrato, à ação revisional do Decreto 24.150, de 20-4-1934”).

3 – AS BENFEITORIAS E A REVISÃO DO ALUGUEL NA JURISPRUDÊNCIA DO STJ

Discute-se se, em razão de benfeitorias realizadas pelo locatário, o locador tem direito ao aumento do aluguel. Ressalvada cláusula em contrário, as benfeitorias necessárias, ainda que não autorizadas pelo locador, e as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis pelo locador e permitem o direito de retenção ao final da locação. As partes podem ajustar cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e à retenção (súmula 335/STJ: “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”).

Tradicionalmente, o Superior Tribunal de Justiça entendia que as benfeitorias realizadas pelo locatário não geravam, em ação de revisão, o aumento do aluguel, eis que pressupõe fatos excepcionais e externos à locação. De outro lado, na ação renovatória de locação, admitia-se a inclusão das benfeitorias realizadas pelo locatário para aumento do aluguel, uma vez que a pretensão  implica a celebração de um novo contrato de locação por um novo prazo e mediante aluguel atualizado ao preço de mercado (REsp 172791-PR, REsp 203200-PR, REsp 172791-PR, e REsp 65.677-RJ).

As ações de revisão de aluguel e a renovatória de locação têm fundamentos e pedidos absolutamente distintos. A revisão de aluguel, fundando-se na superveniência de fatos imprevisíveis e alheios à vontade das partes, que alteram a base econômica do contrato, tem como finalidade a correção do valor ao preço de mercado, enquanto que a renovatória, fundando-se na proteção ao fundo do comércio na locação não-residencial, tem como finalidade a celebração de novo contrato ainda que contra a vontade do locador.

Entretanto, a Corte Especial do STJ (EREsp 1411420-DF), em julgado da relatoria da Min. Nancy Andrighi, proferiu decisão em 17.06.2020, declarando, em sede de ação de revisão de aluguel, que o locador tem direito ao aumento do valor do aluguel, em razão da valorização do imóvel por benfeitorias realizadas pelo locatário. Assentou-se que, como o locatário tem direito à indenização pelas benfeitorias e mantido o aluguel inicialmente pactuado, o locatário pagaria, a título de aluguel, um valor inferior ao potencial do bem, de sorte que o locador perderia o direito de auferir todo o rendimento do imóvel.

4 – AUTONOMIA PRIVADA COMO LIMITADOR À REVISÃO DO ALUGUEL

Pela nova orientação firmada pela Corte Especial do STJ, em sede de ação revisão o aluguel deve refletir o valor de mercado do imóvel locado, incluindo as benfeitorias realizadas pelo locatário. Com o devido respeito, a nova orientação desvirtua o conteúdo essencial da autonomia privada, e pode gerar flagrantes situações de injustiça contratual.

É que o locatário arca financeiramente com as benfeitorias, beneficiando o imóvel e o patrimônio do locador, e, ainda assim, seria compelido a pagar um valor maior de aluguel em razão das melhorias. Poder-se-ia alegar que, ao final da locação, o locatário tem o direito de exigir do locador a indenização pelas benfeitorias.

Entretanto, há alguns aspectos a serem considerados. A indenização pelas benfeitorias somente é exigível ao final da locação, de sorte que o locatário não apenas desembolsaria pelos custos das benfeitorias, mas também seria compelido a pagar imediatamente um aluguel mais elevado, sem a contraprestação econômica imediata do locador a título de indenização. Inexiste lógica para que a locadora obtenha a majoração do aluguel por benfeitoria que sequer ainda foi indenizada ao locatário.

Se a indenização ao locatário pela benfeitoria fosse paga imediatamente pelo locador, é que se poderia justificar, num prisma de análise econômica do direito, o aumento do aluguel. Isto é, “se o locatário concorreu para a valorização do imóvel e o aluguel decorre, em parte, das circunstâncias da valorização desse prédio, é evidente enriquecimento sem justa causa. O locador, que incorporou, aumentou seu patrimônio, ao mesmo tempo, em razão disso, majorando o preço do aluguel seria bis in idem: o inquilino contribuindo para que o aumento do aluguel e, por isso, levado sem seu detrimento” (STJ-REsp 98.071/SP).

É comum ainda nas locações a previsão de cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias e à retenção (súmula 375/STJ), de sorte que haveria um manifesto enriquecimento ilícito do locador, pois se veria beneficiado pela incorporação das benfeitorias no imóvel sem indenização, e poderia ainda majorar o aluguel da locação pela prática de conduta do locatário.

A ação revisional de aluguel, que se ampara na superveniência de fatos imprevistos e estranhos à vontade das partes, não redunda na celebração de um novo contrato de locação, mas se atém, única e exclusivamente, à modificação do aluguel, ajustando-o ao valor de mercado, em razão da onerosidade excessiva ou da teoria da imprevisão (STJ-REsp 1.300.831-PR).

A majoração do aluguel, em sede de ação de revisão, fundada em ato praticado unilateralmente por uma das partes, implica a completa alteração dos fundamentos e da finalidade da mencionada ação, transformando-a, por via oblíqua, numa ação renovatória, o que não é admissível dentro da técnica processual.

Vale dizer, na ação renovatória de locação, cujo pedido redunda na celebração de um novo contrato, as benfeitorias realizadas pelo locatário devem ser computadas para efeito de fixação do novo valor do aluguel. Enquanto que, na ação de revisão de aluguel, exige-se a demonstração da alteração da base econômica inicial do contrato, à luz da onerosidade excessiva ou teoria da imprevisão, cujo pedido limita-se a alterar o valor do aluguel, mantendo o mesmo contrato.

Por conseguinte, a ação de revisão de aluguel não se presta ao mero propósito de alteração do aluguel livremente ajustado no contrato, quando mantidas as mesmas circunstâncias à época da celebração da locação. A autorização para o aumento do aluguel em ação de revisão, em decorrência de benfeitorias realizadas pelo locatário, representa uma interferência indevida na autonomia privada e viola a teleologia que inspira a regra do art. 19 da Lei de Locações.

O princípio da autonomia privada tem densidade constitucional, representando o direito fundamental conferido aos particulares para disporem acerca dos seus interesses, notadamente os econômicos, realizando livremente negócios jurídicos e determinando os respectivos efeitos jurídicos através de uma tríplice dimensão: a liberdade contratual, a força obrigatória e a relatividade dos efeitos (cf. Ana Prata. A tutela constitucional da autonomia privada. Coimbra: Almedina, 1982, p. 11).

A autonomia privada não tem conotação absoluta no direito civil, sendo relativizada devida e justificadamente, a par de ponderações dos interesses envolvidos, pelos princípios da função social dos contratos, da boa-fé objetiva e da prevalência do interesse público, em conformidade com os fins últimos da ordem econômica prevista na Constituição Federal, especialmente a livre iniciativa, segundo lição de Eros Grau (A ordem econômica na Constituição de 1988. 13ª ed., São Paulo: Malheiros, 2008, p. 92).

Em conformidade com os princípios da ordem econômica previstos no art. 170 da Constituição Federal, a intervenção do Judiciário, nos contratos empresariais e civis, deve ser mínima e excepcional, privilegiando-se a autonomia privada dos particulares, de sorte que a interpretação às regras legais, que permitem a ingerência judicial, deve ser restritiva e não extensiva.

Digna de elogios, a Lei de Liberdade Econômica (13.874/2019) reafirmou a prevalência da autonomia privada nos contratos empresariais e civis, os quais se presumem paritários, ao prescrever que a interferência judicial deve ser mínima e excepcional, a teor dos arts. 421, parágrafo único, e 421-A do Código Civil.

De outro lado, nos contratos de consumo e nos outros submetidos ao forte dirigismo contratual, em que haja uma desigualdade material entre as partes e cuja técnica de contratação seja a de adesão, a intervenção do Judiciário se justifica para proteger a justiça e equidade contratuais, o que não é o caso da locação.

As razões de decidir adotadas no EREsp 1411420-DF, além de contrárias ao núcleo da autonomia privada e à técnica processual da ação de revisão de aluguel, impactam o ambiente de negócios, aumentando os custos de transação da locação, e exigirão dos particulares uma atenção maior no estabelecimento de regras dispositivas nos instrumentos de locação.

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