A averbação do desmembramento de imóvel urbano devidamente aprovado pelo município é formalidade que deve anteceder qualquer registro da área desmembrada. Sem isso – ou seja, sem a existência de um imóvel com matrícula própria, passível de ser registrado –, não pode haver a procedência de ação de adjudicação compulsória da parte desmembrada do terreno.
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) aplicou esse entendimento para rejeitar o recurso de uma empresa que sustentava a desnecessidade de averbação do desmembramento como condição para a ação de adjudicação compulsória. A decisão foi unânime.
No caso analisado, os donos de uma papelaria alegaram ter sido coagidos por um auditor fiscal a celebrar contrato de compra e venda de imóvel com uma empresa indicada por ele, como condição para se livrarem de uma cobrança tributária. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) concluiu que os empresários vendedores do imóvel não foram coagidos, mas pactuaram livremente o negócio com a intenção ilegal de não pagar os impostos devidos.
Como a escritura definitiva não foi outorgada pelos vendedores, a empresa compradora ajuizou a ação de adjudicação compulsória, mas o pedido foi julgado improcedente em primeira e segunda instâncias, pois o imóvel negociado era parte de um terreno maior que não tinha parcelamento registrado em cartório.
Ao votar pela manutenção do acórdão do TJSP, o ministro Villas Bôas Cueva, relator, afirmou que o artigo 37 da Lei de Parcelamento do Solo Urbano impede a venda de parcela de loteamento ou desmembramento não registrado – hipótese dos autos. Além disso, o Decreto-Lei 58/1937 estabelece nos artigos 15 e 16 que a sentença que julga procedente a ação de adjudicação compulsória vale como título executivo para a transcrição no cartório de registro de imóveis.
Para o ministro, se a ação pede a outorga da escritura de um imóvel que não possui matrícula própria, individualizada no registro imobiliário, “eventual sentença que substitua a declaração de vontade do promitente vendedor torna-se inócua, pois insuscetível de transcrição”.
O relator afirmou que a ação de adjudicação compulsória é peculiar, porque não se limita a condenar, dispensando a necessidade de execução posterior. Para ele, isso explica a exigência de imóvel registrável, sendo a averbação do desmembramento uma formalidade prévia indispensável para a ação.
Villas Bôas Cueva destacou que o tribunal estadual foi enfático ao afirmar que a matrícula do imóvel em discussão se referia à totalidade do terreno, sem a averbação de parcelamento aprovado pela prefeitura.
O ministro disse que, ao contrário das declarações da empresa compradora, ainda que o parcelamento seja o simples desdobramento do imóvel em lotes menores, não pode ser dispensado o procedimento de averbação, pois, sem essa formalidade não há imóvel passível de registro.
“Alerta-se para as consequências nefastas que adviriam de eventual intervenção judicial para determinar, por vias transversas, a abertura de matrícula de áreas desmembradas e a titulação de domínio sobre frações não previamente definidas, frustrando as políticas públicas de parcelamento ordenado do solo urbano, com consequências urbanísticas, fiscais e sociais”, concluiu o ministro ao rejeitar o recurso.
Leia o acórdão.
STJ – REsp 1851104
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