O Superior Tribunal de Justiça, através da 2ª Seção, relatoria do Min. Marco Buzzi, em 26.10.2022, editou precedente jurisprudencial vinculante (Tema 1095), assentando que, em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária em garantia, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei 9.514/1997, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
Com efeito, no âmbito do direito imobiliário, discute-se se se aplica a regra do art. 53 do Código do Consumidor ao contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia.
O referido preceito estabelece que, nos contratos de alienação fiduciária em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do imóvel alienado.
Neste contexto é que foi editada a Súmula 543 do STJ, segundo a qual, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
De outro lado, a Lei 9.514/1997, denominada de lei do Sistema Financeiro Imobiliário, em seus arts. 26 e 27, prescreve que, diante do inadimplemento contratual do devedor, e consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor, deverá ser realizado leilão público para alienação do imóvel. No primeiro leilão, somente se aceitará o lance se for de valor igual ou superior à avaliação do imóvel. No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos encargos legais, dos tributos e das despesas condominiais.
A propósito, verifica-se que a Lei 9.514/1997 disciplina todo o procedimento que deve ser realizado pelo credor para que haja a resolução do contrato garantido por alienação fiduciária, desde a constituição do devedor em mora, a consolidação da propriedade, a realização dos leilões judiciais até a extinção do contrato.
Por tal sistemática legal, o credor somente será obrigado a restituir ao devedor a importância que, em razão do leilão, sobejar a dívida do contrato. Sendo assim, a discussão jurídica surge porque, caso não haja lances no primeiro e no segundo leilões, considera-se extinta a dívida, sem que haja devolução de valores ao devedor, o que seria uma afronta ao art. 53 do Código do Consumidor.
Seguindo a sua tradicional orientação jurisprudencial, o STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.891.498 (Tema 1095), reafirmou o entendimento de que não se cogita da aplicação do art. 53 do Código do Consumidor em caso de extinção da compra e venda por inadimplemento do comprador, em face da incidência dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997.
Vale dizer, nos casos de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia, a rescisão do contrato deve se dar de acordo com os arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997, prejudicando o direito do consumidor de rescindir unilateralmente, de sorte que não se aplicam o art. 53 do Código do Consumidor e a Súmula 543 do STJ. A mencionada conclusão decorre da constatação de que, pelos critérios da especialidade e da cronologia, devem prevalecer as disposições da Lei 9.514/1997 frente às disposições do Código do Consumidor.
Mestre e Doutor pela PUC-SP. Professor da graduação e do Mestrado na UFRN. Advogado.
