No projeto do Código Civil de 1965, em seu art. 567, §1º, o professor Orlando Gomes sugerira norma avançada, para que o instrumento de promessa de compra e venda de imóvel, se encerrasse todos os elementos da compra e venda, constituiria título hábil à transferência da propriedade mediante sua transcrição e do documento de quitação.
No entanto, por ocasião da sua aprovação em 2002, o atual Código Civil manteve a tradicionalíssima regra de que, não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país, a teor do art. 108 do Código Civil.
A solenidade do instrumento público é tida como requisito de validade do negócio jurídico apenas nas hipóteses taxativamente previstas em lei, eis que vigora a liberdade das formas, segundo a qual a validade da declaração da vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir, a teor do art. 107 do Código Civil.
No âmbito do direito imobiliário, as exceções que admitem a celebração de contrato de compra e venda por meio de instrumento particular são muitas, bastante comuns e foram ressalvadas no regramento previsto no art. 108 do Código Civil.
Com efeito, a compra e venda de imóvel inserido em loteamento pode ser celebrada por instrumento particular, a teor do art. 26 da Lei 6.766/1979, e deve ter o seguinte conteúdo: identificação dos contratantes, descrição do loteamento, identificação do lote, preço e forma de pagamento, taxa de juros, cláusula penal de até 10% do débito, e declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento.
A compra e venda de imóvel, em regime de incorporação imobiliária, pode ser celebrada por instrumento particular, a teor do art. 35-A da Lei 4.591/1964, e deve ter o seguinte conteúdo: identificação dos contratantes, número do registro do memorial da incorporação imobiliária, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório competente, o preço e forma de pagamento, as condições da corretagem, índice de correção monetária e de juros, prazo de conclusão e as consequências do desfazimento do contrato.
A compra e venda de imóvel, em regime do sistema financeiro imobiliário, a teor do art. 38 da Lei 9.514/1997, pode ser celebrada por instrumento particular com eficácia de escritura pública, e deve conter o seguinte conteúdo: valor principal da dívida, prazo e as condições de reposição do empréstimo, taxa de juros e encargos incidentes, cláusula de propriedade fiduciária com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária, indicação do valor do imóvel para fins de leilão, e o procedimento de leilão extrajudicial.
A compra e venda de imóvel, no regime do sistema financeiro da habitação, pode ser celebrada por instrumento particular com eficácia de escritura pública, a teor do art. 61, §5º, da Lei 4.380/1964, e deve ter o seguinte conteúdo: identificação de imóvel construído ou em construção, valor da transação, índice de correção monetária e de juros convencionais.
Por sua vez, à luz do Código Civil/2002 o contrato promessa de compra e venda de imóvel não loteado pode ser celebrado por instrumento particular e, dada a sua natureza de contrato preliminar, não constitui meio idôneo à transmissão da propriedade sobre o imóvel, gerando direitos aquisitivos (Tema 1124/STF, relator ministro Luiz Fux; e REsp 1.809.411, relator ministro Herman Benjamin).
Ressalte-se que a Lei 9.785/1999, ao emprestar nova redação ao art. 26, §6º, da Lei 6.766/1979, dispõe que o contrato de promessa de compra e venda configura título de aquisição para efeito de transmissão da propriedade de imóvel loteado, quando acompanhado da prova da quitação, e desde que levado a registro perante o cartório de registro imobiliário. Trata-se de preceito de ordem pública que é aplicável a qualquer loteamento, na tradicional lição de José Osório de Azevedo Jr (“A dispensa de escritura na venda de imóvel loteado. Crítica da orientação do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo”, Revista do Instituto dos Advogados de São Paulo, Ano 10, nº 20, julho/dezembro de 2007, p. 159) e de precedentes jurisprudenciais do TJSP e do TJPR (“Registro de Imóveis. Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Loteado. Possibilidade do registro com efeito translativo da propriedade, desde que acompanhada da prova de quitação. Redação clara do art. 26, §6º, da Lei 6766/79. Interpretação restritiva que não pode prevalecer”, in TJPR, APL 0033352-98.2019.8.16.0021, rel. Des. Mario Luiz Ramidoff, Dje 31.08.2021; e “Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Compromisso de compra e venda de imóvel loteado – Prova da quitação consistente em recibos outorgados pela loteadora nas folhas do carnê que emitiu para pagamento mensal das parcelas do preço – Recursa fundada na ausência de segurança jurídica dos documentos para que sejam aceitos pelo Oficial do Registro como prova de quitação – Ausência de vício formal que permita a recusa dos comprovantes de pagamento das prestações – Dever de qualificar atribuído ao Oficial de Registro de Imóveis que não comporta recusa do título com fundamento em análise pessoal e subjetiva. Imóvel Loteado – Compromisso de Compra e Venda registrado – Comprovação de pagamento do preço para efeito de transmissão da propriedade – Art. 26, §6º, da Lei 6.766/79”, in TJSP, APL 1000279-30.2018.8.26.0198, rel. Des. Pinheiro Franco, Conselho Superior da Magistratura, DJe 12.02.2019).
Pelo modelo adotado no Código Civil, em seus arts. 496 e 1.245, o contrato de compra e venda de imóvel não loteado, por si mesmo, não tem o condão de transferir a propriedade imobiliária, mas se limita a criar a obrigação de transferi-la. A transmissão da propriedade imobiliária se opera, quando há o registro do contrato de compra e venda perante o cartório de registro imobiliário (Pontes de Miranda. Tratado de Direito Privado. São Paulo: RT, 2012, t. XXXIV, p. 129-131).
Vale dizer, pelo contrato de compra e venda de imóvel, a teor do art. 481 do Código Civil, o vendedor promete transferir a propriedade do bem imóvel ao comprador, que, por sua vez, promete pagar-lhe certo preço em dinheiro. Não há transferência, isto é, há a promessa de transferir, porquanto o contrato de compra e venda é negócio jurídico obrigacional e não real. A transmissão da propriedade imobiliária, nesse contexto, somente se opera com o registro do título perante o cartório de registro imobiliário (REsp 687.087, relator ministro Luis Felipe Salomão).
Sendo assim, nas citadas hipóteses em que a lei admite que seja celebrado por instrumento particular (loteamento, sistema financeiro imobiliário, sistema financeiro habitacional, incorporação imobiliária e imóveis até 30 salários mínimos), o contrato particular de compra e venda de imóvel ostenta, para todos os efeitos, o atributo da eficácia de escritura pública, de sorte que a transmissão da propriedade imobiliária pressupõe que se proceda, perante o cartório de registro imobiliário, ao registro do instrumento particular, dispensando-se a lavratura da escritura pública, em sintonia com a finalidade inegável de desburocratização da aquisição da propriedade imobiliária.
Mestre e Doutor pela PUC-SP. Professor da graduação e do Mestrado na UFRN. Advogado.
