Por Gustavo Mendonça Oriol Torres*

Com o advento do Novo Código de Processo Civil surge a possibilidade no Brasil de pessoas que possuem a posse de seus imóveis por um longo período de tempo e de acordo com as diretivas legais, terem a chance de adquirirem a plena propriedade deste bem por meio de requerimento ao Cartório de Registro de Imóveis, sem necessidade de acionar o Poder Judiciário.

É comum observarmos em compras e vendas imobiliárias, tão somente a transferência de cessão de posse.
Há poucas matrículas para muitos imóveis cadastrados na prefeitura. As pessoas geralmente dirigem-se ao Cartório de Títulos e Documentos e atestam a cessão da posse acreditando que transferiram a propriedade!
A regularização fundiária da Lei 11977/2009 não obteve resultados satisfativos, sobretudo por conta da demora dos trâmites e limitações.

A escritura pública de cessão de posse não é hábil para transferir a propriedade do imóvel, tal instrumento dá possibilidade apenas do possuidor ajuizar usucapião extraordinária prevista no Código Civil Art. 1238. Na verdade, este possuidor é carente de justo título.
Em outras palavras, esta escritura de cessão de posse, comumente transmitida não é apta isoladamente a configurar a posse da coisa com ânimo de dono.
A posse é um complexo jurídico que não pode ser comprovada exclusivamente por esta cessão de posse. Pois tal documento é tão somente uma declaração.
Notadamente, o novo Código de Processo Civil não disciplinou ação de usucapião entre os procedimentos especiais.
Mas a novidade importante é que existirá a possibilidade de adquirir-se a posse originária sem ter que atravessar o longo trâmite judicial (Usucapião Extrajudicial).

Conforme artigo 1071 do novo CPC:

“Art. 1.071. O Capítulo III do Título V da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A:
Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado”

Este pedido será instruído com a ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias; planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes; certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

Cumpre observar que o oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.

Realizados os trâmites legais, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula.
Sem dúvida, tratar-se-á de um mecanismo de desjudicialização importante para a população!
Esta inovação se deu pelo fato de que a concessão da usucapião, pela via administrativa, advinda da Lei nº 11.977/2009, direciona-se aos casos de regularização fundiária de interesse social propriamente ditas. (Art 183 CF).
Com a novidade, facilitar-se-á que o possuidor adquira a propriedade fundada na posse prolongada, sendo representado por advogado e instruído por ata notarial, planta, memorial descritivo do imóvel, certidões negativas e outros documentos.

A Ata notarial também é inovação (Art. 384 do novo CPC). Servirá para que se comprove documentalmente atos e fatos que estejam ocorrendo perceptíveis ao Notário.
Também não será mais necessária atuação do Ministério Público nem homologação judicial. Não obstante o novo disciplinamento prevê a necessidade de se deixar cientes os confrontantes, titulares de domínio, União, Estados, Distrito Federal, Municípios e interessados.
Será bastante parecido com a retificação consensual da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973).
Esta retificação, norteadora da inovação, foi introduzida pela Lei nº 10.931/2004 tendo resultados satisfativos quanto à sua aplicação.

Espera-se que com o novo Instituto Jurídico, muitas famílias brasileiras tenham a chance de utilizar-se deste meio para obterem a aquisição destes imóveis tornando-se verdadeiramente, legítimos proprietários.

 

*Gustavo Mendonça Oriol Torres, colaborou com nosso site por meio de publicação de artigo. Ele é Mestre em Direito. Advogado em São Paulo. Palestrante sobre Direito Civil e Processo Civil.

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