STJ: Comprador pode ser imitido na posse mesmo sem registro do contrato

REsp 1.724.739 / SP (2016/0221125-7)

EMENTA:
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. AÇÃO PETITÓRIA COM BASE NO DOMÍNIO. NECESSIDADE, EM PRINCÍPIO, DA DEMONSTRAÇÃO DA PROPRIEDADE DO BEM PELO DEMANDANTE. POSSIBILIDADE, NO ENTANTO, DE O ADQUIRENTE, OSTENTANDO A PROMESSA DE COMPRA E VENDA CELEBRADA COM O PROPRIETÁRIO REGISTRADO DO IMÓVEL, AJUIZAR FRENTE A TERCEIROS QUE NÃO DETENHAM TÍTULO DESSA NATUREZA, A COMPETENTE DEMANDA PARA SE VER IMITIDO NA POSSE.
1. Controvérsia em torno da viabilidade jurídica do ajuizamento de imissão na posse pelo adquirente (promitente comprador) de imóvel, apresentando o respectivo título aquisitivo, mas ainda não registrado no Cartório do Registro de Imóveis.
2. O autor, ostentando título aquisitivo de imóvel em que consta o proprietário registral do bem como promitente vendedor, mas que não o registrou no álbum imobiliário, nem celebrou a
escritura pública apta à transferência registral, pode se valer da ação de imissão de posse para ser imitido na posse do bem.
3. Necessário apenas verificar de modo mais aprofundado, no curso da ação de imissão na posse movida pelo compromissário comprador, se os réus ostentam título que lhes possa franquear a propriedade do bem, situação a ser observada pela Corte de origem, pois limitada, tão somente, à análise das provas coligidas.
4. Acórdão recorrido reformado de modo a se reconhecer a possibilidade de o compromissário comprador ser imitido na posse do imóvel, mesmo não sendo ele ainda proprietário, determinando-se, ainda, que a Corte de origem, à luz das provas produzidas e dos argumentos esgrimidos pelos demandados, verifique se ostentam direito a lhes franquear a propriedade do imóvel, em detrimento do direito do autor.
5. Doutrina e jurisprudência acerca do tema.
6. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
(REsp 1.724.739 / SP. STJ – 3ª Turma. Ministro Relator: Paulo de Tarso Sanseverino. Julgado em 26/03/2019).

 

 

A controvérsia girou em torno da viabilidade jurídica do ajuizamento de imissão na posse pelo adquirente (promitente comprador) de imóvel, apresentando o respectivo título aquisitivo, mas ainda não registrado no Cartório do Registro de Imóveis.

O juízo de 1º grau julgou improcedente o pedido, por entender que o autor não teria direito a reivindicar, por não ter título registrado de propriedade, sendo que o imóvel se encontra em nome de terceiro. A sentença foi mantida pelo TJ/SP.

A 3ª turma do STJ reconheceu a possibilidade de o compromissário comprador ser imitido na posse do imóvel, mesmo não sendo ele ainda proprietário.

Segundo o ministro relator, mesmo aquele que não tem a propriedade, mas possui título aquisitivo, é detentor de pretensão à imissão na posse no imóvel adquirido.

Em casos quando terceiros estão na posse do imóvel sobre o qual o autor não possui a propriedade, o relator entendeu que ainda assim o adquirente do bem há de ter meios de, possuindo título hígido pelo qual o proprietário do imóvel a ele promete transferir a propriedade, adentrar na sua posse, para o que possível a utilização da ação de imissão.

Nesse caso, concluiu o relator, é necessário verificar, diante do reconhecimento da possibilidade de o compromissário comprador ajuizar ação de imissão, se os demandados ostentam título que possa vir a lhes franquear a propriedade do bem, situação que somente poderá ser analisada pela Corte de origem. Por isso, determinou que o Tribunal a quo, à luz das provas trazidas e dos argumentos esgrimidos pelos réus, verifique se ostentam direito a lhes franquear a propriedade do imóvel, sem o que deverá o autor ser imitido na sua posse.

Por unanimidade, deram provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.

Redação
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