sexta-feira,29 março 2024
ColunaDireito ImobiliárioOs critérios legais de fixação do novo aluguel em ação renovatória

Os critérios legais de fixação do novo aluguel em ação renovatória

A atividade econômica desempenhada por empresário proporciona a conjugação de diversos bens corpóreos e incorpóreos que, no seu conjunto, é conceituado como fundo de comércio ou estabelecimento empresarial, destacando-se, dentre os incorpóreos, o ponto empresarial que é o espaço físico eleito para que nele seja exercida a atividade econômica.

Quando se tratar de imóvel locado para fins comerciais, a Lei de Locação dispõe que é direito do locatário renovar a locação, sob a teleologia da proteção ao fundo de comércio que se presume ter sido criado e construído pelo inquilino durante o período de vigência da locação, com a natural expectativa da renovação da locação que vem a integrar o seu próprio patrimônio.

São requisitos previstos na Lei de Locação, em seu art. 51, para que o locatário de imóvel comercial tenha direito à renovação do contrato, a saber: (i) contrato a renovar tenha celebrado por escrito e com prazo determinado; (ii) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; e (iii) o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

A finalidade principal da ação renovatória é, pois, a proteção do fundo de comércio desenvolvido pelo locatário no período da ocupação do imóvel, com a extensão pelo prazo de 5 anos, desde que preenchidos os requisitos legais (REsp 1.323.410, rel. Min. Nancy Andrighi).

Uma das hipóteses, que é geradora de demanda renovatória, é a ausência de consenso das partes em relação ao valor do aluguel com vistas à continuidade da locação. Após a expiração de vigência do contrato de locação, as cláusulas ajustadas continuam a disciplinar a locação, à exceção do justo preço do aluguel que demanda em tese a sua adequação ao valor de mercado (REsp 285.948, rel. Min. Hamilton Carvalhido).

A petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com a indicação clara e precisa pelo locatário das condições econômicas para a renovação da locação, o que inclui o valor do novo aluguel, a teor do art. 71, IV, da Lei de Locação. Por observância da simetria e da sua natureza dúplice, poderá o locador, em sua defesa, insurgindo-se contra o pedido formulado pelo locatário, postular a modificação do valor do aluguel (cf. J. Nascimento Franco. Ação Renovatória. São Paulo: Malheiros, p. 162; e REsp 285472, rel. Min. Fernando Gonçalves).

Resta examinar qual o critério de que se pode valer o juiz para o julgamento da demanda renovatória, fundada na divergência no valor do aluguel, a saber: deve prevalecer o valor do aluguel anteriormente pactuado na locação ou deve ser fixado um novo valor consentâneo pura e simplesmente com o de mercado?

A orientação tradicional, extraída da doutrina e da jurisprudência, assenta que deve o juiz determinar a realização de prova pericial com vistas à fixação do valor do novo aluguel adequado às condições de mercado, eis que o aluguel de mercado é devido não em razão da existência de uma locação que se expirou, e sim em decorrência da utilização de coisa alheia, evitando-se o enriquecimento sem causa (cf. Sylvio Capanema de Souza Da Locação do Imóvel Urbano. Rio de Janeiro: Forense, p. 635; e REsp 327022, rel. Min. José Arnaldo da Fonseca).

Há, inclusive, orientação jurisprudencial no sentido de que a quantia requerida pelo autor, a título de revisão de aluguel, afigura-se meramente estimativa, a depender de laudo pericial e da fixação pelo juiz, não configurando julgamento ultra petita estabelecer valor superior ao postulado com remissão ao chamado preço de mercado (AgInt nos EDcl no AREsp 623076, rel. Marco Buzzi), o que não se coaduna, a nosso sentir, com os princípios dispositivo e da congruência entre a petição e a decisão previstos nos arts. 141 e 492 do CPC, segundo as quais, respectivamente, o juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, e a sentença deve ser proferida nos termos da postulação, sendo vedado proferir decisão em quantidade acima do pleiteado.

De outro lado, há a orientação jurisprudencial mais recente, fundada na prevalência da autonomia privada, de que a cláusula contratual em que se prevê o valor do aluguel não pode ser desprezada unicamente com fundamento na situação de mercado, sem a demonstração de fato superveniente que tenha alterado a equação financeira inicial da locação, especialmente quando não há lastro suficientemente apto a demonstrar os motivos pelos quais a autonomia das partes não poderia prevalecer (cf. voto-vista da Min. Maria Isabel Gallotti no EDcl no AgInt no AREsp 1149602).

A par da noção de autonomia privada, que é tida como o poder reconhecido pela ordem jurídica aos particulares para disporem acerca dos seus interesses, especialmente os econômicos (autonomia negocial), realizando livremente negócios jurídicos e determinando os respectivos efeitos, na lição de Ana Prata (A tutela constitucional da autonomia privada. Coimbra: Almedina, p. 11), verifica-se que, por ocasião do julgamento da ação renovatória, há de ser ter atenção especial se houve fato superveniente ao contrato que, alterando a equilíbrio econômico-financeiro da locação, justifique o afastamento da autonomia da vontade livremente contratada, de sorte que o novo aluguel não pode ser fixado, única e exclusivamente, de acordo com as condições de mercado, sob pena de haver interferência indevida do Poder Judiciário no campo da autonomia negocial.

Na ação renovatória fundada na divergência de valor do aluguel, aos locador e locatário incumbe a demonstração de que houve fato superveniente à locação que justifique a modificação do valor anteriormente pactuado de modo livre e espontâneo, isto é, deve haver a demonstração da ocorrência de fato superveniente que configure a oscilação do mercado capaz de justificar a readequação do valor livre e anteriormente ajustado pelas partes.

Importa assinalar, à luz do princípio da autonomia privada, que as hipóteses previstas na Lei de Locação, em que se permite a revisão judicial do valor do aluguel, ajustando-o ao valor de mercado, visa à proteção, a rigor, da manutenção do equilíbrio econômico inicialmente ajustado no contrato pelas partes, eis que a intervenção do Poder Judiciário no contrato de locação, regido pela autonomia da vontade, não tem a simplista e única finalidade de adequar o acordo legitimamente firmado aos padrões e valores de mercado, mas sim preservar a equação econômica definida pelas partes à vista de eventuais turbulências econômicas supervenientes (AgRg no REsp 1206723, rel. Min. Jorge Mussi).

No mesmo sentido, afigura-se possível a majoração do valor do aluguel, em sede de ação renovatória, se o laudo pericial atesta que as condições atuais do empreendimento onde se localiza o imóvel locado são diversas daquelas existentes à época inicial da locação, sendo a elevação do valor da locação medida razoável para propiciar a manutenção do equilíbrio econômico-financeiro na relação locatícia (AgInt no AREsp 1644552, rel. Min. Raul Araújo).

Por sua vez, nada impede, para efeito de majoração do valor do novo aluguel, que o fato superveniente à locação tenha sido realizado pelas próprias partes, como se dá, por exemplo, com a realização de benfeitorias ou acessões que se incorporam ao imóvel. Na demanda renovatória, o novo aluguel deve considerar a oscilação ou o reflexo patrimonial do imóvel locado, inclusive decorrente de benfeitorias ou acessões nele realizadas, eis que estas se incorporam ao domínio do locador (REsp 203.200, rel. Min. Felix Fischer).

Portanto, para que haja a modificação do valor do aluguel em sede de ação renovatória, a prova técnica deve evidenciar a ocorrência de fato superveniente à locação que tenha o condão de alterar a equação econômico-financeira do negócio jurídico locatício existente à época da sua celebração. Se não houver a ocorrência de fato superveniente que tenha aptidão de alterar a base econômica do contrato de locação, deve ser prestigiada a autonomia privada das partes que legitimamente elegeram anteriormente a equação financeira da locação.

Reafirmando a diretriz da autonomia privada no campo negocial, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.947.694, em 14.09.2021, em voto da relatoria da Min. Nancy Andrighi, decidiu que a revisão judicial do valor do aluguel, em sede de ação renovatória de locação, afigura-se viável, caso demonstrado – pelo locatário ou locador – o desequilíbrio econômico-financeiro em razão de fato superveniente, vale dizer, a dissonância entre o aluguel contratado e o valor de mercado não autoriza, por si só, a alteração judicial do aluguel, sob pena de o juiz se imiscuir na economia do contrato.

Mestre e Doutor pela PUC-SP. Professor da graduação e do Mestrado na UFRN. Advogado.

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