Em negócios jurídicos imobiliários e societários, por vezes motivos ligados a conveniência e as especificidades das tratativas, as partes optam por formalizar também a procuração denominada de “em causa própria”, com vistas à efetivação da transferência de bens e de direitos para si mesmo ou para terceiros, diante de já ter sido realizado o prévio pagamento pela compra e venda do bem.
Com efeito, a procuração consiste no instrumento do contrato de mandato, pelo qual o mandante nomeia o mandatário para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses, e nela deve haver a identificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo com a designação e a extensão dos poderes conferidos.
Em linhas gerais, o procurador ou mandatário obriga-se, perante o mandante, a (i) aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, (ii) atuar dentro dos poderes que lhe foram conferidos, (iii) prestar contas dos seus atos, e (iv) transferir todas as vantagens provenientes do mandato. O contrato de mandato, e consequentemente a procuração, pode ser extinto (i) pela revogação ou pela renúncia, (ii) pela morte ou interdição de uma das partes, (iii) pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio.
Na hipótese de ser “em causa própria”, o Código Civil, em seu art. 685, estabelece que a procuração não é passível de revogação, não se extingue pela morte de qualquer das partes, dispensa o procurador de prestar contas, e permite que o procurador transfira para si mesmo o bem objeto do mandato.
A procuração em causa própria não se presume, devendo constar no instrumento a expressão “em causa própria” ou, embora não conste a referida expressão, haja a referência expressa de que se opera a transferência, por parte do mandante, de todos os seus direitos ao mandatário ou que confere poderes para alienar o bem, declara ter recebido o preço, isentando de prestação de contas (STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1542151/GO, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, e REsp 4589/PR, rel. Min. Athos Carneiro).
Na procuração em causa própria, o outorgante transfere todos os seus direitos sobre um bem, móvel ou imóvel, incluindo poderes para a transferência da propriedade, passando o procurador a agir por sua conta e em seu próprio interesse. Vale dizer, para a caracterização da procuração em causa própria, indispensável é a existência de cláusula específica que garanta a transferência ao mandatário de todos os direitos do mandante sobre o bem, especificado no instrumento, devendo-se observar, para esse efeito, todas as formalidades legais. A procuração em causa própria não revela um conteúdo de mandato ordinário, mas um negócio jurídico dispositivo e translativo de direitos no exclusivo interesse e por própria conta do procurador (cf. Orlando Gomes, Contratos. Rio de Janeiro: Forense, p. 288).
Por conseguinte, na procuração em causa própria o Código Civil autoriza o autocontrato, isto é, permite a lei civil que venha ser celebrado contrato de compra e venda do bem, objeto do mandato, em que o procurador atua em nome do outorgante como vendedor e em nome próprio como comprador.
Assim, a par das suas características específicas, o procurador com procuração em causa própria, referente ao poder de alienação de bem imóvel, exerce posse justa sobre o imóvel, em razão de prévio negócio jurídico válido e eficaz, o que é óbice para que se decrete a procedência de ação reivindicatória (STJ, REsp 238.750/PE, rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar).
A procuração em causa própria não é título que importa a alienação da propriedade, mas se limita a conferir poderes ao procurador para a transferência da propriedade, de sorte que, se levado a registro perante o Cartório de Imóveis, não gera a transmissão da propriedade, não sendo fato típico a gerar a incidência do Imposto de Transmissão da propriedade imobiliária por ato inter-vivo (ITIV ou ITBI). Isso porque é assente a orientação jurisprudencial que o fato gerador do ITBI é o registro do título translativo da propriedade imobiliária perante o Cartório de Registro de Imóveis. Não incide o ITBI sobre o registro imobiliário de negócio jurídico que não é apto para gerar a transmissão da propriedade imobiliária (STJ, AGA 448245-DF, rel. Min. Luiz Fux).
Em outros termos, ao simplesmente outorgar o poder de alienar o bem imóvel, a procuração em causa própria não substitui os negócios jurídicos translativos da propriedade (v.g., compra e venda, permuta e doação), de modo que o procedimento de levar a registro perante o Cartório de Imóveis tem como finalidade dar ciência a terceiros. O registro da procuração em causa própria junto ao Cartório de Registro de Imóveis tem o condão de produzir efeitos contra terceiros, restando oponível erga-omnes que os poderes de alienação do imóvel pertencem ao procurador e não mais ao outorgante (STJ, REsp 1.345.170/RS, rel. Min. Luis Felipe Salomão).
De outro lado, caso não seja a procuração em causa própria levado a registro perante o Cartório de Registro de Imóveis, o outorgante continua sendo o titular do direito sobre o bem objeto do referido instrumento, passando o outorgado a ser titular do poder de dispor desse direito, em seu próprio interesse, mas em nome alheio. Como o referido instrumento somente tem o condão de produzir efeitos contra terceiros, se for levado a registro perante o Cartório competente, o mandatário não pode pretender a invalidação da alienação posteriormente efetuada pelo mandante, que ainda figurava como regular proprietário do bem, a terceiro-adquirente de boa-fé, resolvendo-se a obrigação em perdas e danos (STJ, Resp 1269572/SP, rel. Min. Sidnei Beneti).
Em hipótese na qual o procurador munido de procuração em causa própria celebrou contrato de compra e venda de imóvel com terceiros, cuja propriedade imobiliária do mandante foi reputada inexistente por sentença, já se decidiu que a responsabilidade civil pela evicção deve recair sobre o procurador, eis que agiu na qualidade de titular do direito, e não sobre o mandante. Em tal situação, o mandatário, com procuração em causa própria, atuou na qualidade de titular do direito sobre o imóvel, devendo, por isso, ser reputado como verdadeiro vendedor (STJ, REsp 1779055/SC, rel. Min. Nancy Andrighi).
A outorga da procuração em causa própria, na qual consta a autorização pelo mandante ao mandatário com poderes para transferir a propriedade do bem para si ou para terceiros, sem a necessidade de prestação de contas, esgota o negócio jurídico entre o mandante e o mandatário. Sendo assim, o substabelecimento da procuração em causa própria para terceiro revela um negócio jurídico celebrado pelo mandatário e o terceiro, podendo este, em caso de inadimplemento contratual, exigir o cumprimento específico do contrato em face do mandatário, e não do outorgante da procuração em causa própria (STJ, REsp 443770/RJ, rel. Min. Menezes Direito). Vale registrar a lição de Pontes de Miranda, para quem “se a procuração é em causa própria, que o procurador diga que age em nome do outorgante, quer diga que age em nome próprio, responde ao terceiro e tem ação contra o terceiro” (Tratado de Direito Privado. Ed. Borsoi, 2ª ed., 1963, Tomo XLIII, p. 158).
Pelos mesmos motivos, inexiste litisconsórcio passivo necessário entre o outorgante e o outorgado, em ação anulatória de compra e venda de imóvel, em que o vendedor foi representado por procurador com procuração em causa própria, de sorte que somente o patrimônio do procurador será atingido pela decisão judicial (STJ, REsp 1025920/RO, rel. Min. Massami Uyueda).
No REsp 1.345.170/RS, julgado em 04.05.2021, o Min. Luis Felipe Salomão efetuou o enquadramento técnico e correto da procuração em causa própria, rotulando-a “como o negócio jurídico unilateral que confere um poder de representação ao outorgado, que o exerce em seu próprio interesse, por sua própria conta, mas em nome do outorgante. É imperioso observar, portanto, que a procuração em causa própria, por si só, não produz cessão ou transmissão de direito pessoal ou de direito real, sendo tais afirmações frutos de equivocado romanismo que se deve evitar. De fato, como cediço, também naquele sistema jurídico, por meio da procuração in rem suam não havia verdadeira transferência de direitos”.
Mestre e Doutor pela PUC-SP. Professor da graduação e do Mestrado na UFRN. Advogado.
