Não consigo mais pagar o apê

parcelas atrasadas

Infelizmente a situação atual de crise econômica do país faz com que muitos imóveis fiquem com as parcelas atrasadas.
Algumas perguntas surgem nas cabeças dos compradores, quando estes não conseguem mais pagar:
Mas será que podemos devolver o imóvel? Precisa entrar com ação? Vou reaver todo o dinheiro que eu paguei?
Vamos ver…

Parcelas para a construtora

Se a pessoa ainda paga parcelas para a construtora e elas estão em atraso, tendo recebido o imóvel ou não, a primeira coisa a se fazer é notificar a empresa sobre a impossibilidade de pagar. Pode enviar e-mail ou uma carta com A.R. informando sobre o motivo da inadimplência (que pode ser a demissão no emprego, um aumento imprevisto das parcelas, um acidente que impossibilite o comprador de trabalhar e pagar etc.) e qual é o débito que ela possui, propondo um acordo.
Caso seja feito um acordo possível de se pagar tudo deve ser reduzido a termo, adicionando o acordo ao contrato ou registrando o acordo na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis, no caso do bem já estar registrado.
Mas no caso de não haver acordo, o ideal é acionar a justiça.
Já está pacificado o entendimento (na doutrina e jurisprudência) de que o comprador inadimplente pode entrar com ação para extinguir o contrato (a despeito do que fala o artigo 475 do Código Civil), devolvendo o apartamento e reavendo parte do valor que pagou (mesmo não sendo ele a parte lesada com o inadimplemento, que neste caso é a construtora), pedindo ao juiz que lhe restitua o maior valor possível, nos termos do artigo 413 do Código Civil. O STJ já tem firmado entendimento de que a construtora pode reter cerca de 25% do valor pago, devolvendo o restante, porém há decisões em que foi aprovada a devolução de até 90% dos valores pagos, sempre levando em consideração o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, que afirma que o consumidor não pode perder a totalidade dos valores que pagou.
Vale registrar que somente é possível entrar com esta ação se realmente o comprador não possui outro meio de pagar as parcelas, como outras rendas ou bens em seu nome por exemplo. Isso porque o artigo 391 do Código Civil nos diz que o patrimônio do devedor deve responder pelo cumprimento das obrigações.
Além disso, o 475 citado acima afirma que a parte lesada (no caso a construtora que não está recebendo as parcelas) é que deveria propor ação pleiteando a resolução do contrato ou seu cumprimento. Como não há meios de se cumprir, já que o comprador não possui recursos, a única opção é a resolução do contrato, baseando-se o pedido do comprador no artigo 53 do CDC, acima citado.
Há ainda, no Tribunal de Justiça de São Paulo, a Súmula 01, 02 e 03 que tratam do assunto, autorizando tal ação.

Mas qual é a vantagem de se antecipar e entrar com a ação antes, pedindo a resolução do contrato?

Caso o comprador veja que realmente não vai ter mais condições de pagar as parcelas do imóvel é imprescindível que ele entre com ação o mais rápido possível, porque a justiça já entende que entre os valores que a construtora pode reter para si do montante que foi pago, além dos gastos administrativos e com publicidade que ela teve com o apartamento também está o valor do “aluguel” do imóvel pelo período que o comprador ficou nele sem pagar as parcelas (a ser arbitrado pelo juiz), e também os eventuais gastos com condomínio e impostos deste mesmo período.
Pode ser que a construtora demore a entrar com a ação justamente porque o valor destes gastos (administrativos, publicidade, impostos, condomínio e o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem) é descontado do valor a ser restituído para o comprador na resolução do contrato. Portanto, visando diminuir os descontos em seu desfavor, o ideal é que o comprador “entregue” o imóvel o mais rápido possível, entrando com a ação pleiteando a devolução dos valores já pagos.

Parcelas para o banco

No caso de o comprador pagar parcelas para o banco, com um contrato de alienação fiduciária, como ocorre na maioria das vezes, o correto é aplicar-se o mesmo entendimento.
Ocorre, porém, que a lei que trata da alienação fiduciária (Lei nº 9514/97) traz um regime específico para a resolução de tais contratos por inadimplemento.
A lei diz que, caso fique inadimplente, o comprador deve ser notificado a pagar em 15 dias e, caso não pague, o imóvel automaticamente é transferido para o banco. Com isso, o banco tem um prazo de 30 dias para fazer um leilão e vender o imóvel pelo valor de mercado. Se não vender, tem mais 15 dias para fazer outro leilão e vender o imóvel pelo maior valor que ofertarem.
Com o valor da venda do imóvel é paga a dívida das parcelas do comprador, juntamente com juros e multa, além das parcelas vincendas e os valores referentes aos “alugueis” pelo período em que o comprador ficou inadimplente no imóvel, acrescidos dos gastos com condomínio e impostos até a data da arrematação no leilão.
Nestes casos, muitas vezes nada resta ao comprador.
Porém a aplicação do Código de Defesa do Consumidor deve ser mantida, já que há relação de consumo, respeitando o teor do seu artigo 53 que proíbe que o credor/fornecedor fique com o valor total das parcelas já pagas pelo comprador.
Oficialmente, o CDC não diz qual é o valor da restituição, porém cabe ao juiz (ou ao árbitro, já que a questão é passível de análise por arbitragem, caso seja da vontade do consumidor, nos termos dos artigos 34 da Lei nº 9514/97 e da interpretação dos artigos 51,VII e 54, §4º do CDC) analisar o valor a ser devolvido ao comprador.

Mas, e se o comprador já assinou um distrato com a construtora, devolvendo o imóvel, e este distrato é abusivo?

A justiça tem entendimentos muito diversos a este respeito.
Existem julgados que dizem que, se foi assinado um acordo de devolução do apartamento, este deve ser cumprido, mesmo sendo abusivo.
Ocorre que, cada vez mais decisões aparecem dizendo ser possível a discussão em juízo inclusive de distratos assinados com a construtora, tendo em vista a vulnerabilidade do consumidor e da nulidade da cláusula de perdimento em razão do artigo 51, inciso IV do CDC. Com todo respeito aos outros julgados, esta vertente me parece muito mais correta.


Bom… estas são algumas dicas a respeito do que fazer quando nos vemos em uma situação financeira desfavorável.
Espero ter ajudado na orientação de todos vocês. Sintam-se a vontade para comentar e compartilhar este conhecimento.
Abraços e até a próxima!

Dyego Freitas
Advogado. Diretor Jurídico e de Relações Institucionais da Câmara Municipal de Salto de Pirapora/SP. Pós-graduado em Direito Contratual e em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito. Entusiasta da Mediação e da Arbitragem (pública e privada). Editor do site MegaJurídico.com
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