Incorporação imobiliária de conjuntos de casa isoladas ou geminadas

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À época da sua edição, a Lei 4.591/1964 representou um grande avanço legislativo, com vistas à regulação da importante atividade econômica consubstanciada na compra e venda e na construção de imóveis, denominada resumidamente de compra e venda de imóveis na planta.

Para tanto, a mencionada legislação contemplou, em seu art. 28, parágrafo único, a definição de incorporação imobiliária, sendo “a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.

As unidades autônomas – apartamentos, lotes e casas -, objeto do contrato de incorporação imobiliária, correspondem a frações ideais do terreno, cujas edificações a serem construídas ou em construção se submetem ao regime condominial (condomínio edilício), dando ensejo ao surgimento de áreas privativas e de áreas comuns.

Por sua vez, a Lei 6.766/1979, em seu art. 2º, considera o parcelamento como a divisão ou o fracionamento do solo urbano, podendo ser implementado mediante o loteamento – que é a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias públicas já existentes – ou desmembramento – que é a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes. E os lotes, oriundos do parcelamento do imóvel, devem ser servidos de infra estrutura básica (vias de circulação, escoamento das águas pluviais, rede para o abastecimento de água potável e soluções para o esgotamento sanitário e para a anergia elétrica domiciliar), mas não formam um condomínio edilício.

Com o passar dos anos, e o incremento das atividades econômicas, foram surgindo novos modelos de negócios jurídicos que nem se enquadram perfeitamente nos conceitos tradicionais de incorporação imobiliária, nem tampouco de parcelamento do solo urbano. É o caso da alienação por empreendedores imobiliários de casas isoladas ou geminadas inseridas em lotes integrantes de desmembramento ou de loteamento que, em tese, atraem características tanto da incorporação imobiliária, como do parcelamento do solo urbano.

Visando trazer segurança jurídica, a recente Lei 14.382, de 27 de julho de 2022, ao emprestar nova redação ao art. 68 da Lei 4.591/1964, estabelece que a atividade econômica de alienação de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento, quando vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas, configura incorporação imobiliária.

A atividade econômica de implementar a divisão do solo urbano, com a criação de lotes, seja mediante loteamento, seja mediante desmembramento, se sujeita à incidência da Lei 6.766/1979. Sendo assim, após efetuar o registro do loteamento ou do desmembramento perante o registro imobiliário, dando ensejo ao surgimento dos lotes, o empreendedor imobiliário, que pretender alienar a propriedade dos lotes vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas, deve promover o registro da incorporação imobiliária à margem da matrícula mãe do imóvel objeto do parcelamento, oportunidade em que deve especificar se a incorporação imobiliária abrange a totalidade ou apenas parte dos lotes, sem que disso resulte área comum, nem tampouco condomínio edilício, permanecendo as vias e as áreas de equipamentos públicos sob domínio público.

Como se trata de incorporação imobiliária, poderá ser instituído pelo incorporador o patrimônio de afetação, protegendo juridicamente o empreendimento imobiliário de obrigações alheias ao negócio, de sorte que o terreno, as construções e os direitos a eles vinculados manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituem patrimônio de afetação destinado à consecução consubstanciada na entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes, e outorgando o benefício do regime especial de tributação (RET) de que trata a Lei 10.931/2004, reduzindo o custo com os tributos (IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins) de 6.7% para 4%.

Mestre e Doutor pela PUC-SP. Professor da graduação e do Mestrado na UFRN. Advogado.

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