No carnaval, muita gente tem aproveitado o período de folia para viajar e passar um tempo com amigos e família em uma casa ou chácara alugada, promovendo uma locação por temporada.
Não importa se é para se “jogar nas serpentinas” ou para fugir da agitação, o certo é que aproveitamos muitas vezes o feriado para viajar e buscamos alugar um local adequado para as nossas necessidades.
De outro lado, muitas pessoas têm imóveis em locais turísticos e, nesses períodos de festas, o colocam à disposição para locação, não sabendo ao certo quem são os “foliões” que vão ocupar a sua propriedade.
Não… esta coluna não vai dar dicas de viagens para o carnaval. Muito mais importante do que isso! Vamos mostrar alguns aspectos legais deste tipo de locação para que você não entre em uma “furada”, tanto como locatário, quanto como locador.
Vamos lá?
A lei de locações (Lei 8245/91) trata especificamente deste tema e mostra algumas diferenças da sua aplicação em relação à locação residencial normal e a comercial.
Após a escolha do local e os contatos iniciais entre locador e locatário, o ponto mais importante a ser estabelecido é o contrato.
Muita gente foge do contrato, mas nele estão as maiores garantias de ambas as partes.
Finalidade
A finalidade direta do contrato é residencial (ou seja, residir por um período), porém possui uma finalidade indireta que não é só o lazer como todos pensam. Este tipo de contrato também se aplica ao aluguel para tratamento de saúde, realização de cursos, quando estamos com obras em casa, entre outros que tenham tempo determinado.
Forma
Primeiramente, este tipo de locação tem que ser feito pela forma escrita (para não cair na regra geral de contratos de locação residencial que trata o artigo 47 da lei). Esta proteção, principalmente para o locador, garante que ele possa notificar o locatário para desocupação após o término do contrato, podendo inclusive contar com a liminar para o despejo, caso entre com a ação no prazo de 30 dias após o vencimento do contrato.
Pagar antecipadamente
Pode o locador pedir um adiantamento do valor total do aluguel?
Pode. A lei permite que, nesses contratos de locação (e somente nesses), caso queira, o locador exija receber antecipadamente os valores do contrato, tanto do aluguel como dos encargos (energia, água, gás etc.) proporcionalmente ao período locado. Pode ser estabelecido também em contrato que, se eventualmente estes encargos superem o uso normal (no caso de o locatário deixar todas as torneiras abertas ou o ar condicionado ligado 24 horas por dia, por exemplo) ele complemente o pagamento posteriormente.
Prazo
O prazo deste contrato vai de 1 até 90 dias. Ele não pode ser feito por prazo superior a 90 dias, porém nada impede que, passado este prazo, realize-se um novo contrato. Não se pode fazer um aditivo, nem um complemento. É um novo contrato.
O que não pode ser feito é a renovação constante deste contrato, como uma simulação, que encoberte um contrato de locação residencial comum, fato que, provado, geraria a sua nulidade.
Mas também, convenhamos, se você passar mais de 90 dias em um imóvel de aluguel de temporada no carnaval, já vá procurando um imóvel residencial porque talvez você nem volte mais pra casa.
Caso termine o prazo do contrato e se passe 30 dias sem que o locador notifique o locatário para sair do imóvel, o contrato prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado e aí o locador terá grande dificuldade de retomar o imóvel (terá que esperar por 30 meses ou ter em seu favor uma das hipóteses do artigo 47 da lei, que são bem específicas.) Em resumo, é aquele famoso ditado jurídico: “a lei não socorre aos que dormem”.
Objetos e condições do imóvel
É muito importante que no contrato estejam especificados, normalmente em um anexo, todos os itens e utensílios da casa. Todos. Desde a quantidade de garfos nas gavetas até os quadros da parede, passando pelos eletrodomésticos e roupas de cama. É importante também que, ao lado da especificação de cada item esteja o valor dele, razoavelmente estabelecido, demonstrando claramente quanto o locatário terá que gastar caso venha a danificar ou perder algum objeto.
Do mesmo modo, é importante que no contrato esteja bem claro a situação estrutural do imóvel, como pintura, situação da elétrica, hidráulica, pisos, em outras palavras, como o imóvel está sendo entregue ao locatário.
De outro lado, é importante ao locatário que, quando chegar ao imóvel, tentar conter aquela animação inicial dos dias de festa e fotografar as áreas do imóvel, de modo a constatar a situação em que ele se encontra. É importante notificar o locador, da maneira mais rápida possível (ligação, fotos via WhatsApp, e-mail, entre outros) os defeitos encontrados no imóvel, de preferência exatamente quando chegar a ele, pois estas comunicações podem prevenir problemas de provas futuramente.
Existe uma obrigação legal, que decorre também do Código Civil, sobre a conservação do imóvel por parte do locatário. Para estes casos, existe até a possibilidade de inserção de uma cláusula de taxa de limpeza, caso o imóvel seja entregue em más-condições e os valores a serem cobrados em caso de não conservação.
Nos casos de apartamentos, é importante também que seja entregue juntamente ao contrato uma cópia da convenção do condomínio para que os locatários estejam cientes das normas de convivência do prédio, possibilitando responsabilizá-los por eventuais multas que vierem a incorrer.
Garantias
O locador pode também pedir quaisquer das garantias legais do contrato de locação (caução, fiança, seguro-fiança etc). Mas, como em todo contrato de locação não se pode pedir 2 tipos diferentes de garantia, sob pena de incorrer em crime.
Isenção de responsabilidade
É polêmica a presença desta cláusula em um contrato de locação por temporada, porém, na maioria dos casos é possível ser estabelecida. Esta cláusula indica que o locador se isenta da responsabilidade sobre os objetos levados pelo locatário para o imóvel. Isto quer dizer que, caso seja esquecido ou subtraído qualquer objeto no interior da casa, desde que não haja culpa por parte do locador, este não será responsabilizado.
Entrega das chaves
O contrato se finda com a entrega das chaves, por isso precisa-se estar bem claro quem receberá as chaves, em que horário, em que condições etc. Este detalhe economizará muito tempo e preocupação por ambos os contratantes.
Alugou pra outro na última hora?
Por fim, pode acontecer de você encontrar uma casa ideal, combinar os valores com o locador, depositar adiantado o valor estabelecido e, na hora “H”, ele te liga e fala que alugou para outra pessoa… E aí?
Bem, em tese, se você ainda não assinou o contrato, este ainda não se formou, pois depende de uma solenidade formal, criando apenas uma expectativa de direito entre as partes. Isto quer dizer que se pode cobrar do locador que ele, obviamente, devolva o valor depositado e arque com possíveis danos materiais e morais que possam ser provados em juízo (como por exemplo o pagamento de juros em eventuais empréstimos feitos para pagar a casa, o abalo da relação com os parentes e amigos que foram convidados etc), nos termos do artigo 187 e 927 do Código Civil.
Ocorre que, se você já assinou o contrato, é possível cobrar do locador seu cumprimento na justiça, o que, porém, na prática muitas vezes se demonstraria impossível em razão do tempo que se levaria esta ação. Mas também podem ser cobrados, além dos valores citados acima, as multas contratuais estabelecidas no contrato de locação, possibilitando uma maior segurança e efetividade para as partes.
A maior dica neste caso é, tente não depositar qualquer valor antes de ter um contrato assinado, pois assim será muito mais fácil comprovar a relação entre as partes em uma eventual demanda na justiça.
Ok. Estes foram alguns pontos que a lei traz a respeito do contrato de locação por temporada. É importante sempre, por ambas as partes, fazer uma verificação do contrato, de preferência em companhia de um advogado, para que estes problemas não transformem a estadia no imóvel em um verdadeiro pesadelo.
No mais, bom carnaval e até o próximo post!!
Advogado. Diretor Jurídico e de Relações Institucionais da Câmara Municipal de Salto de Pirapora/SP. Pós-graduado em Direito Contratual e em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito. Entusiasta da Mediação e da Arbitragem (pública e privada).
