A lei civil brasileira impõe o direito de preferência para a aquisição de bem imóvel em hipóteses pontuais, tais como em condomínio de bem indivisível (art. 504 do Código Civil), e em locação (art. 27 da Lei 8.245/91).
Em 17.11.2020, foi publicada importante decisão proferida pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, no recurso especial 1628478-MG, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, em que foram delineados os requisitos e os efeitos do direito de preferência no condomínio indivisível.
O Código Civil, em seu art. 504, prescreve que “não pode um condômino em coisa indivisível vendar a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência”.
O direito de preferência atribuído aos condôminos de bem indivisível tem por objetivo impedir o ingresso de terceiros estranhos ao condomínio, diante do potencial conflituoso inerente a essa forma anômala de propriedade, conciliando os objetivos do vendedor com o propósito da comunidade dos condôminos.
Verifica-se que, em condomínio indivisível, o condômino, que pretenda alienar a sua parte a terceiro, deve dar ciência prévia aos demais condôminos, para que, se for o caso, exerçam o direito de preferência na aquisição da quota parte, desde que depositem o preço correspondente ao ofertado a terceiro no prazo de 180 dias a contar da ciência.
Vale dizer, a regra legal estabelece que a compra e venda celebrada por condômino, em condomínio indivisível, sem que tenha sido observado o direito de preferência, é passível a formulação de pretensões de anulabilidade e de adjudicação compulsória, caso os demais condôminos manifestem o desejo de compra da quota parte, no prazo decadencial de 180 dias, mediante o depósito em juízo do preço nas mesmas condições ajustadas (STJ, REsp 1239091-PB, rel. Min. Raul Araújo, e REsp 174080/BA, rel. Min. Sálvio de Figueiredo).
Tratando-se de regra jurídica restritiva de direitos, a atrair uma exegese restritiva, inexiste direito de preferência na hipótese em que um dos condôminos aliena sua fração ideal do bem para outro condômino, eis que não implementa o ingresso na copropriedade de pessoa estranha ao condomínio (STJ, AgInt no REsp 1672849/SP, rel. Min. Nancy Andrighi e REsp 1526125/SP, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino), e, na hipótese de arrematação/leilão judicial, é lícito aos demais condôminos exercerem o direito de preferência, desde que o façam por ocasião da praça ou leilão e não posteriormente (STJ, AgRg no Ag 850765/SP, rel. Min. Humberto Gomes de Barros, e REsp 478757/RJ, rel. Min. Nancy Andrighi).
Caso celebrado o negócio jurídico de compra e venda, sem a observância da obrigação legal da notificação prévia, o condômino preterido em seu direito poderá ajuizar ação anulatória cumulada com adjudicação compulsória, com o depósito judicial do valor correspondente, no prazo decadencial de 180 dias, de sorte que a propriedade adquirida pelo terceiro se subordina à condição resolúvel consubstanciada no exercício do direito potestativo de preferência (STJ, REsp 1324482/SP, rel. Min. Moura Ribeiro).
No caso examinado, o condômino não efetuou a prévia notificação dos demais condôminos, tendo celebrado com terceiro compra e venda, mediante escritura pública, que foi levada a registro perante o Cartório de Imóveis, adotando-se um preço abaixo do que efetivamente foi praticado. Houve a discussão de dois aspectos: (1) da forma pela qual deve ser dar a notificação que viabilize o direito de preferência do condômino na aquisição de parte do bem imóvel em condomínio e (2) o parâmetro do valor do negócio a ser considerado para tal fim.
O conhecimento pelos demais condôminos da pretensão de alienação deve se operar por notificação, judicial ou extrajudicial, previamente enviada pelo condômino, ou por outros meios de ciência inequívoca. A partir da ciência, inicia-se o prazo decadencial de 180 dias, para que os demais condôminos exerçam, se for o caso, a preferência na compra, submetendo-se às mesmas condições da negociação. A notificação aos demais condôminos deve anteceder à realização do negócio jurídico de compra e venda, para que se cumpra, na essência, o direito legal de preferência.
Um dos exemplos de ciência inequívoca consiste no registro da escritura pública de compra e venda perante o Cartório de Imóveis, oportunidade em que se dá ciência a todos pela eficácia erga omnes. É possível, inclusive, que, tomando informalmente ciência do contrato particular de promessa de compra e venda, seja exercido o direito de preferência com a celebração do contrato, independentemente do registro perante o Cartório de Imóveis (STJ, REsp 198516/SP, rel. Min. Barros Monteiro).
De outro lado, em relação ao preço, os demais condôminos devem se submeter às mesmas condições ofertadas a terceiro, tanto em relação ao preço como das condições em geral (prazo e forma de pagamento).
A propósito, quando houver disparidade entre os preços previstos em instrumento particular e na escritura pública, com a previsão nesta de um preço a menor, configurando-se simulação, qual o valor a ser considerado para o exercício do direito de preferência? Como o Código Civil, em seu art. 215, estabelece que a escritura pública é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena das informações que nela contiverem, em havendo confronto entre o valor previsto em contrato particular de promessa de compra e venda e o descrito na escritura pública de compra e venda, deve prevalecer a informação constante do documento público.
Neste sentido, a 4ª Turma do STJ já decidira, em mais de uma oportunidade, que a escritura pública é ato realizado perante o notário e que revela a vontade das partes na realização de negócio jurídico, revestida de todas as solenidades prescritas em lei, demonstrando de forma pública e solene a substância do ato, gozando seu conteúdo de presunção de veracidade, trazendo maior segurança jurídica e garantia para a regularidade da compra, e não podem os vendedores se valer da própria torpeza para impedir a adjudicação compulsória, haja vista que simularam determinado valor no negócio jurídico publicamente escriturado, mediante declaração de preço que não refletia a realidade, com o fito de burlar a lei, pagando menos tributo (REsp 1.175.438/PR, rel. Min. Luis Felipe Salomão e AgInt no REsp 1319234-MG, rel. Min. Maria Isabel Gallotti).
As informações e os valores constantes na escritura pública de compra e venda são inseridos livremente pelas partes e, quando registrados em cartório imobiliário, dá-se publicidade ao ato, operando efeitos erga omnes, devendo-se preservar a legítima expectativa e confiança geradas, bem como o dever de lealdade, todos decorrentes da boa-fé objetiva e eticidade.
Portanto, em casos de direito de preferência por força de lei, como ocorre no condomínio indivisível e na locação, os demais condôminos ou locatário têm o direito de exercer a preferência na compra, no prazo de 180 dias, a contar da notificação ou da ciência inequívoca (registro da escritura pública no Cartório de Imóveis), devendo se submeter às mesmas condições acordadas na escritura pública de compra e venda, ainda que em confronto com contrato particular de promessa de compra e venda.
Mestre e Doutor pela PUC-SP. Professor da graduação e do Mestrado na UFRN. Advogado.
