A locação é o contrato pelo qual o locador se obriga a ceder ao locatário o exercício do uso e gozo da coisa, mediante retribuição pecuniária denominada de aluguel. Por força da Lei de Locação, em seus art. 23, incs. II e III, ao locatário incumbe a obrigação de usar e de gozar o bem de forma regular, utilizando-o com o mesmo cuidado como se fosse seu, e obrigando-se a efetuar a sua conservação e a sua manutenção. E, ao final do contrato, o locatário obriga-se a restituir o bem ao locador no estado em que o recebeu, ressalvada a deterioração decorrente do seu uso regular.

É comum no mercado imobiliário que, por ocasião da entrega do imóvel do locador ao locatário, seja realizada uma vistoria inicial em que se constata o estado em que o bem se encontra. Afigura-se ainda prudente que – a exemplo da vistoria inicial – ao final da locação seja realizada vistoria do imóvel, a fim de aferir as suas condições, especialmente se houve deterioração do imóvel e qual a sua causa, especialmente a anômala, ou seja, aquela que excede os desgastes normais derivados do regular uso do imóvel.

Se o locador não providenciar a vistoria final do imóvel, nem tampouco efetuar a produção de prova pericial para comprovar os danos, não há em tese como depois imputar ao locatário a responsabilidade em arcar com a reparação de algum dano, na medida em que o ônus da prova incumbe ao locador em tais discussões.

As vistorias inicial e final, para serem reputadas como provas válidas, devem ser materializadas em documento produzido bilateralmente com a participação tanto do locador como do locatário. Não é prova hábil para comprovar os danos eventualmente a vistoria produzida unilateralmente, de sorte que a constatação deve ser precedida de contraditório (STJ, AREsp 782.661, rel. Min. João Otávio de Noronha). Não se afigura, pois, válida a vistoria realizada unilateralmente, ainda que o contrato venha a dispensar a presença do locatário em tal ato de constatação.

Em tese, afigura-se válida a retenção pelo locador do valor da caução ofertada pelo locatário para cobrir os valores para os reparos do imóvel locado, se, na entrega das chaves, o bem não esteja em consonância com o laudo de vistoria inicial, por desgastes causados pelo uso irregular.

Cabe assim ao locatário restituir o imóvel no estado em que o recebeu, exceto em relação ao desgaste pelo seu regular uso. Ao locador compete comprovar que os danos verificados no imóvel resultam do uso inadequado ou da má conservação durante a vigência da locação, sem o que não há direito à indenização por perdas e danos. Incumbe ao locador, em demanda própria, comprovar o estado do imóvel em que se encontra por ocasião da sua restituição, comparando-o com o estado inicial, assim como o exercício irregular do direito de uso e de ocupação pelo locatário, tal como a ausência ou má conservação do imóvel.

Por sua vez, em se constatando a ocorrência de deterioração do imóvel, materializada em vistoria final, deve-se indagar de quem é a responsabilidade pela sua reparação e quais as suas consequências jurídicas.

Se as deteriorações do imóvel decorrem do seu uso normal e regular, o locatário não detém qualquer responsabilidade civil para a sua reparação. De outro lado, se a vistoria final apontar a ocorrência de deterioração anômala do imóvel, em razão da ausência ou da má conservação do bem, o locador detém direito de pleitear as perdas e danos ao locatário.

Registre-se que, se houver cláusula expressa de responsabilidade do fiador até a entrega das chaves, responderá o garantidor pelas obrigações até a efetiva entrega das chaves, ainda que tenha havido prorrogação do contrato de locação (STJ, REsp 1.703.400, rel. Min. Marco Buzzi).

Neste contexto, não há que se confundir a ocorrência de danos no imóvel, em razão do exercício irregular ou da inocorrência de manutenção, com a temática das benfeitorias eventualmente realizadas no imóvel pelo locatário. Uma vez realizadas as benfeitorias, estas se incorporam no imóvel, não podendo o locatário ser compelido a desfazê-las a pretexto da obrigação de restituir o imóvel ao final da locação no mesmo estado que o recebeu, sob pena de haver violação aos postulados da boa-fé objetiva e da função social, conquanto é sabido que as benfeitorias agregam em tese valor ao imóvel.

Não há qualquer dúvida de que os aluguéis são devidos pelo locatário até o instante em que, defeito o contrato de locação, se opera a restituição do imóvel simbolizada pela entrega das chaves ao locador pelo locatário.

Se houver a devolução do imóvel após o vencimento do prazo de vigência do contrato, os aluguéis e demais encargos locatícios são devidos até a data da efetiva entrega (STJ, REsp 1543773, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino).

Assim, se porventura houver a desocupação pelo locatário do imóvel, sem que seja formalizada a restituição do imóvel ao locador, tem-se que permanece eficaz a obrigação de recolhimento dos aluguéis e dos demais encargos da locação (STJ, AREsp 1779898, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze).

Por oportuno, o locador não pode se recusar a receber o imóvel, alegando a existência de deterioração do imóvel, isso porque a restituição do imóvel faz cessar a obrigação de pagar o aluguel, sendo, pois, assegurado ao locatário a devolução das chaves do imóvel, não podendo haver a recusa por parte do locador, ainda que se refira a alegação de descumprimento das obrigações contratuais, tais como a existência de danos no imóvel.

Caso o locador efetivamente venha a se recusar a receber o imóvel, afigura-se lícito ao locatário efetuar o depósito judicial das chaves para configurar o desfecho da relação locatícia, sendo devidos os alugueis referente ao período que antecedeu a referida extinção. Assegura-se, assim, ao locatário a devolução do imóvel, não podendo, pois, o locador recusar a receber o imóvel. Em havendo inadimplemento contratual do locatário, seja por atraso nos aluguéis, seja a ocorrência de deterioração do imóvel, dispõe o locador de ações próprias para pleitear o respectivo ressarcimento (STJ, AgInt no AREsp 1779898, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze).

Importa destacar que não há como, portanto, associar o termo final da locação com a data da vistoria final do imóvel, sendo certo que o locatário tem direito subjetivo a devolver o imóvel ao locador, ainda que penda alguma discussão sobre o adimplemento contratual. Até porque se constitui fato público e notório que a vistoria final normalmente é realizada após ter sido efetuada a entrega das chaves, sendo assente o entendimento de que os aluguéis somente serão devidos até a devolução do imóvel, sem prejuízo de poder o locador, em demanda própria, pleitear a indenização por eventual inadimplemento contratual do locatário.

Vale dizer, o locador tem o direito de exigir do locatário a reparação de eventuais danos causados no imóvel, mediante ação própria, mas não de recusar o recebimento das chaves, de sorte que a entrega das chaves do imóvel em juízo tem o condão de colocar fim à relação contratual de locação, sendo devido o aluguel referente ao período que antecedeu a referida extinção (STJ, AgRg no Ag. 1.061.971, rel. Min. Napoleão Nunes).

Mesmo que cessada a obrigação de pagar os aluguéis pela restituição do imóvel, caso a deterioração anômala do imóvel decorra da ausência ou da má conservação, o locatário obriga-se a arcar com as perdas e danos perante o locador, abrangendo os danos emergentes (custos de reparo) e os lucros cessantes consubstanciados naquilo que se razoavelmente se deixou de lucrar.

Em recente julgamento (20.04.2021), o STJ, no REsp 1.919.208, rel. Min. Nancy Andrighi, decidiu que, para além dos danos emergentes, a restituição do imóvel locado em situação de deterioração anômala enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes pelo período em que o bem permaneceu indisponível para o locador, sendo o primeiro julgado que examinou a largueza dos lucros cessantes em tais hipóteses.

A temática dos lucros cessantes normalmente conduz à uma discussão em relação aos meios de prova de sua demonstração, eis que o Código Civil, em seu art. 402, exige a comprovação do que razoavelmente deixou de lucrar. Sendo assim, afirma-se que não se pode confundir lucro cessante com lucro hipotético ou imaginário, devendo haver prova dos danos materiais alegados consubstanciados na comprovação da perda do ganho esperável a partir de critério objetivos e por critério subjetivo. Vale dizer, os danos emergentes e os lucros cessantes, para serem caracterizados como indenizáveis, devem se fundar em bases seguras e exigem comprovação, de modo que não sejam neles compreendidos lucros imaginários, presumidos ou hipotéticos. Meras alegações e estimativas não autorizam o reconhecimento do alegado prejuízo.

Não há como, a título de lucros cessantes, impor as obrigações de indenizar pelos aluguéis pelo tempo que deixou de auferir em razão da necessidade do reparo do imóvel e pelos danos consubstanciados nos valores dispendidos com locação de outro imóvel para residir, sob pena de incorrer em bis in idem.

Com a comprovação da deterioração anômala do imóvel, os lucros cessantes restam configurados, eis que o locador foi privado de ter uma vantagem econômica consistente na plena disponibilidade do bem para usar, gozar ou lhe dar outra destinação, inclusive com potencial para locação a terceiros, de sorte que, durante o tempo necessário para a reparação dos danos, a indenização alcança não apenas os valores para o reparo dos danos, como também os valores a título de aluguel que deixaram de ser auferidos razoavelmente por locação a terceiros.

Portanto, a obrigação de o locatário arcar pelo pagamento do valor decorrente dos aluguéis referente ao período em que o imóvel restou indisponibilizado para eventual nova locação, ante o descumprimento do dever de restituição do bem no estado em que foi recebido, decorre da obrigação de pagar perdas e danos (lucros cessantes) pelo descumprimento contratual, e não porque a locação perduraria até a correção dos danos.

Mestre e Doutor pela PUC-SP. Professor da graduação e do Mestrado na UFRN. Advogado.

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