A situação econômico-financeira das empresas brasileiras está sendo drasticamente afetada pela disseminação do vírus COVID-19, tendo como consequência a redução da produção de bens, sua comercialização e o consumo.
Estudos de consultorias econômicas apontam que será grande o impacto na economia brasileira e, com certeza, as relações contratuais já se encontram atingidas pelos efeitos econômicos adversos da referida pandemia. São inúmeros os contratos celebrados em uma realidade econômica e, doravante, executados em um cenário de crise como o vivido pelo Brasil e o mundo em decorrência da pandemia do Coronavírus.
A mencionada pandemia tem provocado redução ou corte total na renda de muitos trabalhadores no Brasil e no mundo, em razão de demissões e diminuição na jornada de funcionários em empresas, ou pela impossibilidade de que autônomos e informais exerçam seu trabalho em meio à pandemia.
Muitos comércios também fecharam as portas e donos de pequenos negócios enfrentam queda expressiva no faturamento. Com isso, inquilinos se veem sem meios de pagar aluguel, e a tendência é que a inadimplência cresça, caso não haja mudança das condições negociais da locação. Administradoras de imóveis já registram um aumento na busca por negociações, eis que muitos locatários tentam obter descontos ou suspensão do pagamento nos próximos meses ou enquanto perdurar a crise.
O projeto de lei 1179/2020 aprovado no Senado e que se encontra na Câmara dos Deputados aborda os efeitos da covid-19 no âmbito das locações. Inicialmente, reconhece a ocorrência da pandemia da covid-19 como um evento de força maior, reconhecido pelo Governo Brasileiro em 20.03.2020, que é idôneo a justificar a excepcional medida da revisão contratual, aplicando-se a teoria da Imprevisão. Na redação originária do mencionado projeto de lei previa a possibilidade de os locatários deixarem de pagar aluguel. Entretanto, este dispositivo foi retirado por ter repercutido mal no Senado, segundo observação do senador Antonio Anastasia (PSD-MG), que é o autor da iniciativa do projeto de lei.
O artigo suprimido previa que “locatários residenciais que sofrerem alteração econômico-financeira” pudessem “suspender, total ou parcialmente, o pagamento dos aluguéis vencíveis a partir de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020”. O pagamento das parcelas atrasadas seria feito a partir de novembro, junto com o vencimento dos aluguéis dos meses correntes.
Acertadamente, muitos dos senadores se opuseram com o argumento de que o projeto transferiria o problema de locatários para locadores, que muitas vezes dependem da renda dos aluguéis como complemento à aposentadoria e à renda.
Questionaram também o acúmulo do valor do aluguel após a pandemia, que poderia novamente complicar a situação dos locatários. Já o artigo 9 do referido projeto de lei, que impede a execução de ações de despejo até o fim de outubro de 2020, foi mantido.
Vale dizer, o projeto de lei aprovado não contempla uma moratória dos aluguéis durante o lapso temporal da pandemia da covid-19, mas impede a decretação da ordem de despejo até 30.10.2020 nas demandas de despejo ajuizadas a partir de 20.03.2020. O que poderia soar como uma contradição.
A propósito, em tese os aluguéis permanecem exigíveis durante este período de anormalidade; entretanto, veda-se a decretação de ordem de despejo até 30.10.2020, data a partir de quando, espera-se, já tenha havido uma normalização dos efeitos econômicos decorrentes da pandemia da covid-19.
No caso da locação de imóveis, é sabido que tanto o locador precisa do aluguel como sua renda, como o locatário necessita do imóvel locado para ganhar com os frutos de seu trabalho ou da atividade empresarial.
Se, em decorrência de um fato imprevisível, extraordinário e inevitável, há uma mudança brusca das condições econômicas do contrato, o Código Civil, em seus arts. 317, 478, 479 e 480, contempla a hipótese excepcional de que, não havendo consenso de renegociação entre as partes, o Poder Judiciário promova a intervenção com vistas a contemplar a revisão contratual, de modo que os efeitos nocivos decorrentes do evento de força maior não sejam assumidos apenas por uma das partes. Isto é, incumbe ao Poder Judiciário, portanto, intervir em relações jurídicas privadas para equilibrar os prejuízos, caso fique evidente que pela conduta de uma das partes a outra ficará com todo o ônus financeiro resultante deste cenário de força maior.
A rigor, não se trata de pedido de revisão do aluguel amparado na Lei 8.245/91, em seu art. 19, mas de pedido de revisão contratual amparado na teoria da imprevisão adotada pelo Código Civil.
Observe-se que o contrato de locação é bilateral, na medida em que determina prestação e contraprestação a ambas as partes contratantes, quais sejam a disponibilização de bem imóvel mediante o pagamento dos aluguéis, comutativo (equivalência entre a prestação e a contraprestação) e de execução continuada.
A pandemia instaurada pela disseminação rápida e global de vírus até então não circulante entre os seres humanos acabou por levar as autoridades públicas a concretizar medidas altamente restritivas de desenvolvimento de atividades econômicas, a fim de garantir a diminuição drástica de circulação das pessoas e dos contatos sociais.
Tal situação ocasionou a queda abrupta da atividade econômica da atividade empresarial e laboral, tornando a prestação dos aluguéis nos valores originalmente contratados excessivamente prejudicial a sua saúde financeira e econômica, com risco de levar o locatário à uma situação de danos irreparáveis ou de difícil reparação.
Por conseguinte, o Poder Judiciário tem decidido ser cabível a revisão episódica dos aluguéis, com a finalidade de assegurar a manutenção da base econômica objetiva, para ambas as partes, gerando o menor prejuízo possível a elas, dentro das condições de mercado existentes.
Mestre e Doutor pela PUC-SP. Professor da graduação e do Mestrado na UFRN. Advogado.
Muito obrigado por esclarecer essa questão. Moro de aluguel, e estou buscando entender melhor como ficará essa situação, já que a cada mês está mais difícil de fechar as contas.