A locação de imóveis situados em área urbana abrange as espécies residencial, não-residencial e por temporada. Embora a extinção normal dos contratos se opere pelo seu regular cumprimento, a Lei 8.245/91, em hipóteses determinadas, estabelece que o contrato de locação pode ser desfeito, mediante a notificação enviada de uma parte a outra, denominada no mercado imobiliário de denúncia que pode ser cheia (motivada) ou vazia (imotivada). Afigura-se, pois, relevante, diante dos aspectos econômico e social, a identificação das hipóteses permitidas de denúncia (cheia e vazia) pela Lei de Locação, à luz da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

Vigorando com prazo determinado, a Lei de Locação, em seu art. 4º, não permite que o locador retome o imóvel antes de findo o prazo, mediante denúncia, ainda que se disponha a pagar multa contratual, e, de outro lado, permite que o locatário possa devolver o imóvel ao locador antes de findo o prazo, devendo arcar com a respectiva multa contratual que deve ser proporcional ao período de cumprimento do contrato ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. É possível a redução judicial da multa, quando ficar demonstrado o seu excesso, a par da proporcionalidade e da equidade, levando-se em conta o período de cumprimento do contrato (AgInt no AREsp 1471006-RS, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze).

Na locação residencial celebrada por contrato escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses, a extinção do contrato se opera findo o prazo, independentemente de notificação. Exige-se que um único instrumento escrito estipule prazo igual ou superior a 30 meses, não sendo possível contar as sucessivas prorrogações dos períodos da locação (REsp 1364668/MG, rel. Min. Villas Bôas Cueva). Findo o prazo, se o locatário continuar na posse do imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, reputa-se prorrogada a locação por prazo indeterminado, podendo o locador denunciar o contrato a qualquer tempo (denúncia vazia), concedido o prazo de 30 dias para a sua desocupação, a teor do art. 46 da Lei de Locação. Afigura-se obrigatório que o locador promova a notificação prévia do locatário, cientificando-lhe sobre a intenção da retomada do imóvel como pressuposto para a propositura de ação de despejo (REsp 1.812.465-MG, rel. Min. Nancy Andrighi). Na hipótese de ajuizamento da ação de despejo nos 30 dias subsequentes ao término do prazo do contrato de locação, não há a necessidade de prévia notificação do locatário. Confira-se o enunciado XV da Corregedoria do TJRJ: “Prescinde de notificação a retomada imotivada do imóvel locado desde que intentada em até 30 dias do termo final do respectivo contrato”.

Já na locação residencial celebrada verbalmente ou por escrito com prazo inferior a 30 meses, findo o prazo estabelecido, se o locatário continuar na posse do imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, reputa-se prorrogada automaticamente a locação por prazo indeterminado, e somente pode ser o imóvel retomado nas hipóteses do art. 47 da Lei de Locação (denúncia cheia), quais sejam: (i) acordo mútuo, infração contratual, falta de pagamento do aluguel e demais encargos, realização de reparos urgentes determinadas pelo Poder Público; (ii) extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; (iii) se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro ou para ascendente ou descendente que não disponha de imóvel próprio; (iv) for pedido para demolição ou realização de obra aprovada pelo poder público que aumente a área construída em no mínimo 25%; e (v) se vigência ininterrupta da locação não ultrapassar cinco anos. Facultou-se ao locador a retomada do imóvel ao término de 5 anos de utilização de imóvel pelo locatário desde a sua celebração inicial. O prazo de 5 anos para a denúncia deve ser contado desde o início da locação, ainda que tenha havido a prorrogação por prazo indeterminado (REsp 1.511.978-BA, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira).

Na locação para temporada, findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de 30 dias, reputa-se prorrogada a locação por tempo indeterminado, podendo o locador denunciar o contrato após 30 meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47 da Lei de Locação.

Por sua vez, na locação não residencial celebrada por prazo determinado, o contrato se encerra findo o prazo, independentemente de notificação. Findo o prazo, se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, reputa-se prorrogada a locação por prazo indeterminado, podendo ser o contrato denunciado pelo Locador, com antecedência de 30 dias para a desocupação (denúncia vazia), a teor do art. 56 da Lei de Locação.

Por oportuno, nas locações destinadas ao comércio, o locatário terá direito à renovação do contrato por igual prazo de até 5 anos, se estiverem presentes os requisitos previstos no art. 51 da Lei de Locação, a saber: (i) contrato celebrado por escrito e com prazo determinado; (ii) prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de 5 anos; (iii) o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos. A renovação automática da locação comercial, nas hipóteses do art. 51 da Lei de Locação, visa à proteção do estabelecimento e ponto empresariais, diante da relevância econômica e social da atividade empresarial. O mero envio de notificação pelo locatário ao locador, manifestando o propósito de renovar o contrato, não tem o condão de obrigar o locador, sendo necessário o ajuizamento da ação renovatória no prazo de um ano até seis meses anteriores à data de finalização do contrato (AgRg no Ag 790640-DF, rel. Min. Arnaldo Esteves).

De outro lado, nas locações destinadas ao comércio por prazo indeterminado, afigura-se lícita a denúncia do contrato, desde que a notificação seja realizada com antecedência de 30 dias (denúncia vazia), a teor do art. 57 da Lei de Locação. O exercício da denúncia vazia em contrato de locação comercial não gera indenização pela perda do fundo de comércio ou do ponto; isto é, a indenização do fundo do comércio se impõe apenas na hipótese de a locação comercial, por prazo determinado, deixar de ser renovada (REsp 1.416.227-RJ, rel. Min. Nancy Andrighi).

Nas locações por hospitais, unidades sanitárias, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino, e entidades religiosas, o contrato de locação poderá ser rescindido nas hipóteses previstas no art. 53 da Lei de Locação (denúncia cheia), quais sejam: (i) acordo mútuo, infração contratual, falta de pagamento do aluguel e demais encargos, realização de reparos urgentes determinadas pelo Poder Público; e (ii) se o proprietário ou comprador, que, tendo quitado o preço e título registrado, peça o imóvel para demolição, edificação ou reforma da qual resulte aumento de área de no mínimo 50%.

Havendo a alienação do imóvel durante a vigência da locação, a Lei de Locação, em seu art. 8º, estabelece que o adquirente do imóvel poderá denunciar o contrato de locação para reaver o imóvel adquirido que se encontra locado, se ausente a averbação do contrato junto à matrícula do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis. Porém, ainda que ausente a averbação, se o adquirente teve ciência da locação do imóvel a ser adquirido, não se mostra possível a retomada do imóvel pela denúncia vazia (AgRg no REsp 1.322.238-DF, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino). A denúncia do contrato é uma faculdade do adquirente que deve ser exercida no prazo de até 90 dias a contar do registro da venda, sob pena de se presumir a concordância com a locação.

 

Mestre e Doutor pela PUC-SP. Professor da graduação e do Mestrado na UFRN. Advogado.

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