Como prometido, trago agora mais 10 cuidados jurídicos na compra de imóveis em construção.
Nas semanas anteriores publicamos esta matéria (link) em que tratamos de 10 precauções que poderiam ser tomadas para diminuir o risco de comprar um imóvel na planta. Esta semana, ainda baseados na obra do Professor Luiz Antonio Scavone Junior, completamos os 20 cuidados que podem fazer a diferença na hora de realizar esse sonho (ou investimento).
Segue abaixo:
1) Observar os prazos de entrega e de carência. Os prazos devem estar bem especificados no contrato e qualquer desrespeito a eles deve ser notificado, visando a possível resolução do contrato com a devolução parcial das parcelas pagas e/ou a indenização por perdas e danos;
2) Cuidado com a multa por atraso. A multa por atraso de pagamento das parcelas não pode exceder a 2%. Quanto à multa por descumprimento total do contrato (no caso do comprador desistir da compra), esta tende a ser muito gravosa para o adquirente, tenho muitas vezes que ser discutida em juízo, à luz do que diz o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor (ou o art. 413 do Código Civil).
3) Examinar se o imóvel está hipotecado. Apesar da proibição da venda de imóvel hipotecado (Portaria nº 3 da Secretaria de Direito Econômico) ainda há discussão sobre a legalidade ou não desta venda. De fato é comum que a incorporadora hipoteque o terreno à instituição bancária para garantir o pagamento da dívida que fez para executar a própria obra. Se o imóvel estiver hipotecado é necessário que se analise com cuidado como se dará a liberação, sempre sabendo que ainda haverá o risco.
4) Saber quem arcará com as custas de ligação dos serviços essenciais. Muitos contratos preveem que as ligações de água, esgoto e energia por exemplo se darão por conta do adquirente. Fique de olho.
5) Transferência de direitos e obrigações. Verificar se há a possibilidade de transferir os direitos e obrigações do contrato para terceiros pois em muitos casos é cobrado um valor à parte para isso.
6) Se atentar para a data e a forma da transferência da posse. É importante saber esta data em razão da responsabilidade em pagar os tributos e condomínios do imóvel, que passa a ser do comprador após ele receber – física ou juridicamente – a posse. Normalmente a transferência da posse é feita após a liberação do financiamento ou da outorga do “habite-se” e é ilegal a incorporadora obrigar o comprador ao pagamento dos condomínios sem entregar-lhe a posse.
7) Responsabilidade pela obtenção de eventual financiamento. As incorporadoras muitas vezes cobram multas e juros dos adquirentes quando estes não conseguem o financiamento. As vezes até se negam a entregar as chaves caso não seja paga esta “parcela” do pagamento. O fato é que, como não entregaram as chaves (ausente a posse), têm obrigatoriamente que arcar com as despesas de condomínio.
8) Registrar o contrato no Registro de Imóveis. Finalizada a compra, é imprescindível que o contrato seja registrado o mais rápido possível, visando que este valha contra terceiros e garantindo o direito do comprador.
9) Exigir que, com o término da obra, seja finalizada a instituição formal do condomínio para que se consiga a matrícula regular da unidade imobiliária. Para tanto é necessária a especificação do condomínio (com a fração ideal de cada unidade), a minuta da convenção, certidão de recolhimento dos tributos da obra (ISS, INSS) e auto de conclusão (“habite-se”). Somente após a entrega destes documentos no Cartório de Registro de Imóveis é que estará realmente instituído o condomínio. O não pagamento dos tributos pela construtora certamente gerará prejuízo aos compradores.
10) Faça uma vistoria. Se você puder, é importante contratar um engenheiro ou arquiteto independente para realizar uma vistoria antes (ou logo após) de receber o imóvel. Esses profissionais vão verificar imediatamente eventuais erros de construção, metragem, qualidade que, para nós, são invisíveis a olho nu. Com o memorial descritivo e a planta do imóvel ele será capaz de encontrar eventuais desconformidades que devem ser reclamadas o quanto antes, pois o prazo para algumas reclamações é curto (sobre defeitos na obra, veja esta matéria – link).
*Dica Bônus*
Nunca é demais lembrar que todos estes procedimentos devem ser acompanhados por um advogado especialista em direito imobiliário, que, com toda certeza, será capaz de lhe passar essas e outras dicas que farão sua dor de cabeça diminuir significativamente na compra de um imóvel.
Pois bem. Gostaram das dicas?
Comentem e compartilhem esta matéria. Obrigado!
Advogado. Diretor Jurídico e de Relações Institucionais da Câmara Municipal de Salto de Pirapora/SP. Pós-graduado em Direito Contratual e em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito. Entusiasta da Mediação e da Arbitragem (pública e privada).
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